负债累累的房地产开发商为什么还要不断地拿地建房子？

他们的的运作模式是拆东墙补西墙吗？

热心的回应 · 2019-6-12 21:51:10

那是因为你不了解开发商的运作模式。
地产开发商的盈利模式本质上来说就是“借鸡生蛋”，玩的是金融杠杆游戏。

01
先来看看开发商是如何玩这个游戏的。
房地产项目的开发，要经历这几个阶段：
1）拿地。开发商拿地需要钱啊，就是交给政府的土地出让金。
2）取得四证，开工。土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证。也就是各种规划过了之后，开发商就能开始盖房子了。
3）取得预售，卖房。高层一般出地面5层即可拿预售，不同城市有差别。这个阶段呢，资金就开始回笼了。
4）竣工验收，房子交付。

正常情况下，根据银监会的要求，银行对房地产企业放款，条件是：
房地产企业需要具备施工证，也就是在第二个阶段。这个贷款的名称，俗称“开发贷”，资金成本在8%左右。
那么，从拿地到开盘，正常项目乐观估计，周期一般是六个月。换句话说，这六个月是需要开发商的自有资金来投入的。六个月以后，就可以贷银行的钱，进行项目运转支出。

和谐社会下，正常操作，遵守规则？
不存在的！

先记住一个周期：开发商买地，到取得土地证，一般周期是一个月。
手里很多项目的规模性开发商，是这样玩的：利用已取得施工证的旧项目B向银行贷款，然后把新项目A刚取得的土地证抵押给B项目公司。银行向项目B放款，项目B把这个款倒给新项目A。
这样一顿操作下来，新项目A在取的土地证的时候，就可以获得银行的贷款。也就是，只付出土地出让金的钱来作为自有资金，占用一个月，就会有银行资金进来。
项目多了之后，这样来回周转，不过是9个锅盖，10个锅的问题。
当然，项目盈利，资金流回正之后，就是10个锅，11个或更多锅盖。

还有一些比较苦逼的开发商，没有多个操作项目，没有这样的关联方和兄弟项目，怎么搞?
这时，就会另外一个机构，叫信托。
开发商拿到土地证之后，把土地证抵押给信托公司，评估额一般是土地价值的60%，来获取流动资金。
信托公司为了规避风险，就占有项目公司股份，一般是51%，来控制这个公司。乍眼一看，信托是项目公司的股东，实际上是债权。
这就是，常见的“明股实债”。
信托的资金成本，一般是10-12%。
等到取得施工证，可以办开发贷的时候，再把信托的这部分资金替换掉，由信托高成本资金替换为银行低成本资金。
常规情况下，信托公司在开发商存在的周期，不超过一年。

貌似，这样来看，开发商只要准备好土地出让金的钱，就可以玩空手道游戏了。
不，更刺激的玩法是，在缴纳土地出让金时，就动用极大的杠杆。
有一个机构叫私募基金公司，国家监管相对宽松。比较激进的开发商，在拿地时，土地出让金可以找私募基金进行配资，但最多配资60%-70%。土地出让金，开发商自有资金拿出30%-40%就ok了。
这时候开发商还没有土地，私募给开发商配资，只能把股权给私募。
私募的资金成本，一般在16-18%。
用了私募基金，一般情况下，为了避免过度融资，就不能使用信托了。所以，开发商要用私募的钱，来撑到取得施工证，撑到开发贷。
等拿到施工证，找过桥资金，临时拆借一笔，还掉私募的钱，抵押在建工程，银行放“开发贷”。
你算算仅仅土地撬动的资金杠杆。
假设楼盘销售额是土地价格的2倍，以3：7土地配资来算（不算融资利息），相当于开发商撬动了近7倍杠杆的资金。

开发商度过了从拿地到施工的这6个月之后，后面就容易多了。
项目开建，由施工方垫资。
出地面五层，取得预售，卖房收钱。
偿还负债，剩下的，便是利润。
这就形成了一个完美的循环，政府—银行（金融机构）—开发商，生生不息。

开发商赚钱的秘诀有两个：
第一是高周转。
第二是规模。

02
高周转，比较容易理解。
用小额的自有资金撬动大量聚集闲散资金和银行贷款，快速周转。
宇宙第一房企的高周转，已经到了炉火纯青的新境界。

当天出图，设计院的小伙伴还好吗？
背后底气是什么呢？就是大规模的产品复制。
同样的户型同样的景观甚至同样的案名，只是换了个不同的位置。在开发商一天利息都是你三年工资的情况下，你给我谈细细打磨，谈差异化？
还是太年轻。
2018年，碧桂园已将“高周转”标准由“456”（拿地之后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转）提高到了“不可能完成”的“345”。
往死里干啊！
“一笔资金的年利息是15%，如果我们周转快，一年用两次，每次利息就变成7.5%了。”

03
高周转之下，必定需要规模才能挣钱。
小规模开发商，赚单盘红利，玩一把就撤退。
而大规模开发商，赚得是多盘复利！
就好比，你守着一家店，一年能挣20万。但你把店开到10家，为了快速销售，降低单店利润，每家店一年只挣10万，但10家店就是100万。
你选择哪个？
规模性开发商就是后者。
仅仅靠一个项目，单盘利润其实很低，甚至是不挣钱的。
但是通过资本外力，降低单盘利润，依靠资本滚动速度，增加资金使用率，靠多数量获得总利润。
规模开发商，承担了城市进化的社会责任，但他们不是来做慈善和公益的。敢为政府提供高额土地出让金，支持当地建设，是因为他们的商业模式，不再是单盘红利，而是多盘复利。
成本上升，利润下降，这都没关系，一个项目赚2亿，100个项目就是200亿。
关键是要有100个项目，那就别磨叽，拿地啊！
也许帐还可以这么算，50个项目亏损，100个项目赚钱，整体还是略有盈利。但是，从行为改变世界的哲理来说，你不把这150个项目全部开发，根本不知道赚钱的是哪100个。
从账面做二维分析，还是单盘红利开发商的生意模式更稳定，但是从社会动态发展的四维世界来看，规模开发商才是赢家。

所以，土地就是开发商的命根子。
开发商要不停的拿地，扩大规模，只要这个金融游戏能玩下去，就有得赚。
发现杠杆原理的力学家阿基米德曾经说过啊，“给我一个支点，我就能撬起整个地球。”
而，土地，恰恰就是那个支点。
追更：
有小伙伴对银行、信托、私募的资金成本，意见不一。
开发商的融资成本，和公司的负债、是否提供抵押物，项目的优质程度都有关系。很多时候，也并不是我们理解的，越大的地产企业，资金成本越低。见过地方小开发商，融资成本可以做到6%的。
当然，像华润、保利、招商这些央企，那就更不用说了。
文中所涉及到融资的成本数据，是根据一般市场情况，因房企不同会有差异，各位不要执拗于数据，理解这个游戏的逻辑即可。
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热心的回应 · 2019-6-12 21:51:11

1990年1月18日，时任长江实业主席的李嘉诚受邀北上，去了庄严肃穆的大会堂。这位同时担任香港基本法起草委员的顶级富豪，受到了改革开放总设计师的亲自接见。在关于香港稳定的问题上，两人相谈甚欢，意见相同。总设计师承诺：香港回归后，再次相聚。

这个诺言随着总设计的病故没能实现，但在香港回归中，李嘉诚起到了不容置否的作用。回归前，众多英资集团、本土富商大举抛售资产、引导舆论，香港社会摇摇欲坠。李嘉诚却表态坚守香港，并同一众爱国富豪稳定物价、安稳民心。

随着香港回归，局势稳定，股价与房价蹭蹭蹭开始上涨。收购了大笔资产的李嘉诚，开始从顶级富豪的圈子里脱颖而出，成为了香港以及亚洲的首富。他稳定香港的“爱国”举动，让其获得了不小的“政治资产”。

在“爱国光环”的影响下，中央领导频繁接见，各地政府也大开方便之门。在房地产上尝到了甜头的李嘉诚大肆进军内地地产，单2005年就拿下了近百亿的土地。随着中国经济的蒸蒸日上，土地价值一日千里，李嘉诚也因此赚得盆溢钵满。

2013年，福布斯排行榜发布，李嘉诚身价300亿美元，连续15年蝉联华人首富。一个小学生深受感慨，写了一篇《李家的城》：“李嘉诚，名副其实，香港就是李家的城。”

而李嘉诚的财富宝座，也离不开与大陆市场的相辅相成，前者促进了后者的经济发展，后者也为前者提供了天量的利润。然而，资本的本质是见风使舵。在大陆经济飞速发展时，两者的关系如胶似漆，反之，就会走向一条不同的路。

在李嘉诚大肆布局内地房地产的前几年，国内各大开发商也不甘落后，纷纷拿地。这一波开发的热情在四万亿计划后迎来了高潮。由于市场的流动性充沛，住房销量以及价格一路走高，在乐观的环境下，开发商们加大了投资。

然而潮水退却后，才知道谁在裸泳。在四万亿计划退潮后，国内货币缩紧，国外欧债危机发酵，市场环境陡然下滑。在国家统计局的数据里，巨量的楼市库存，更是成为了一颗不容忽视的深水炸弹。

对于资本家而言，晴天借伞雨天收伞是基本操作。在内地经济出现问题的情况下，以商人自诩的李嘉诚便决意抽身而出了。2013年开始，李嘉诚旗下集团便大肆抛售旗下的房产，同时又安排旗下企业退市。

对于李嘉诚的行为，新华社旗下的“瞭望智库”发文《别让李嘉诚跑了》，一经刊登便被无数媒体转载。然而任凭外界风雨如何，李嘉诚照卖不误。千亿的资产被转换成现金，投向了欧洲各国，其中以英国为甚。

我们可以看到，一位成功的商人如何投机中国房地产，又如何再赚取了大笔利润后从容离场。而在李嘉诚之外，国内的开发商们也在站在了这个舞台上，开始一起谱写着“去地产化”的大旗。

01

在李嘉诚与邓小平会面的2年后，38岁的王健林也在大连赚取到了第一桶金。这位军队出身的的四川人，先承包了区政府公司，后接下了旧城改造。在房地产开发的浪潮里，做的风生水起。在李嘉诚连任首富的2013年，王健林也以860亿的身家，成为了内地首富。

然而2位首富对内地房地产市场却是大相庭径。前者见好就收，就此退场，后者四处拍地，继续入场。在合肥、南通等等三四线城市的土地市场，万达无视当时盛行的“楼市崩盘说”，挥舞着大笔钞票，拍下大片土地。

从结果来看，王健林对于中央的心思摸得更透。在库存危机愈发严重后，中央亲自操刀，将去库存定为重要的“经济工作内容”。棚改的巨额资金涌入楼市，使得三四成城市起死回生，行情迅速启动。

赌对国运，让王健林的身家发生了翻天覆地的变化。2015年12月，王健林的身家达到了369亿美元，从李嘉诚手上接过全球华人首富的大旗，在鲁豫有约的节目里，将一个亿人民币称为“小目标”，刷爆众人的朋友圈。

小目标自然满足不了王健林的胃口，他还把眼光盯在了全球首富的位置上。从2015年开始，万达动作频频，收购全美院线AMC，入主西甲马德里，拿下西班牙大厦。在一份统计数据里，投资海外的金额累计达到2500亿之巨。

这天量的数字自然引起民间的争议，鉴于李嘉诚的先例在前，有人惊呼，王健林是不是也要转移资产了。王健林那时在哈佛演讲，他直接反驳： “辛苦自己赚的钱，爱往哪儿投就往哪儿投。”

“爱往哪往哪儿投”的显然不止万达一家。海航、复星、安邦等众多企业，也相继在海外开始了狂飙突进。大笔的外汇储备从国内流出，流向了以美国为代表的西方国家。到2016年末，国内外汇储备缩水近1万亿美元，接近江苏一年的GDP。

巨额资本外流，国内人心浮动，人民币汇率受此影响，出现贬值。在大佬们长袖善舞，将资金腾挪转移之时，监管层却开始了磨刀霍霍。2017年6月，银监会发布通知，排查包括万达等数家企业的风险。8月，又是一纸禁令，限制企业对境外房地产、酒店、娱乐、体育等事业的投资。

赌对政府救市的王健林，这回却没赌对官方对境外投资的态度，再加上马来西亚事件的发酵，万达不但海外之路戛然而止，资金链也到了摇摇欲坠的程度。对企业而言，资金链的作用无疑至关重要，一旦断裂，整个万达无疑会成为明日黄花，万劫不复。

为了避免恶果的发生，背负4000亿天量债务的万达在开始了“卖卖卖”之路。在国外，不但出售了马德里俱乐部17%的股权，还将耗资9亿美元的芝加哥大厦出售给三五集团。在国内，将旗下的13个万达城、70多家酒店打包出售给了融创集团和富力地产。

在抛售资产回笼资金之时，万达也筹划起了转型之路。王健林公然宣布“今后不再进行房地产开发”，继续剥离起了旗下的房地产业务，另一方面则是耗费巨资，大举进军医疗行业，除了四处建设医院外，还在医疗器械领域下了重金。

在万达碰壁并筹划新方向的同时，国内的各大房地产开发商们并未放下步伐。随着调控政策的反复性以及地价的高涨，地产的利润率如同稀释过的粥，越发稀薄。如何求生，成了摆在所有地产大佬面前的一个难题。

对融创的孙宏斌来说，互联网成了一个不错的转型方向。

02

2017年1月，融创和乐视联合召开发布会，孙宏斌宣称对乐视做了尽职的调查，并且对贾跃亭非常有投资的冲动，所以才投了150个亿。此外还宣称：”乐视缺多少钱我解决多少。”

解决了银行欠款的贾跃亭则松了口气，在发布会结束不久，便前往美国，继续所谓的造车大业。至于家中的老婆和孩子，轻描淡写的说了句“没钱了就朴素点，家里用不了太多钱。”

拿下乐视的孙宏斌，则兴高采烈的连续在乐视上了一个月的班，大刀阔斧地调整管理层与业务。并对外宣言，乐视是融创所要扩展的大娱乐业务，是融创转型的一部分。至于其他几个，则分别是金融、能源、健康。

然而对于这笔投资，外面却是议论纷纷。有人认为从让白手起家的孙宏斌接手，乐视的飞黄腾达只是时间问题，有人则认为乐视只是融创的一个尝试，胜败无关紧要，当然也有人认为，接手乐视，是一些人的别有用心。

2017年7月16日晚，腾讯五位创始人之一的曾李青发了长长的一条朋友圈，将整个乐视视为一个庞氏骗局，直言不讳：“如果这都看不出来，不配在投资圈混，也不适合创业。”这条朋友圈被马化腾、徐小平点赞，同时也刷爆了朋友圈。

然而孙宏斌在乐视下了重注，自然不会无动于衷。他亲切的将贾跃亭称为老贾，说其手上还有一副好牌尚未打出，不盖棺，不定论。外界议论纷纷，除去贾跃亭连影子都见不到的车，真不知从何说起。

“反贾派”和“挺贾派”唇枪舌剑，乐视这艘严重漏水的a股巨轮继续潜入深水区。来自全国的各地的讨债人齐聚乐视总部，用喇叭高放“乐视，还钱；贾跃亭，还钱。”手机业务也名存实亡，80%的员工被裁，接盘侠连影子都找不到。

眼见崛起无望，而贾跃亭又决意待在美国不回。宣称对老贾有信心的孙宏斌，终于转变了口风，承认自己这笔投资的失败。在融创业绩的发布会上，直言今后的投资将更加谨慎，并恳请所有记者“别再提乐视，没了。”

经此一役，转型梦碎，孙宏斌终于将视线转回了房产开发，并在2018年取得了不错的业绩。此后孙宏斌对外表示：“主业做得好没有必要多元化，有问题的公司才做多元呢。”一句话直接将同行调侃了个遍。

在孙宏斌承认投资失败，专心做地产后，没有了资金注入的乐视只能被迫退市。贾跃亭的下场也变得明朗：要么认错回国，等待东山再起，要么死鸭子嘴硬，在美国继续扛着直到成功。

然而，这个本该在大众眼前消失的名字，又随着另一位地产大佬的出手被炸到了众人面前。

03

2018年6月25日，许家印的恒大出资67.46亿港币，收购了香港时颖，并以此为跳板入主了贾跃亭的法拉第未来。贾跃亭却向马云学习，利用同股不同权的手法，继续牢牢把控公司大权。

许家印是58年生人，家里一穷二白。而他白手起家与他个人的强势也不无关系。打给别人的电话，三声不接罚款2万；下达的指令，半小时内要传遍公司。对于造车，许家印的决心也不容置否，既然入股，就要把握公司大权。

于是，两家公司签订了对赌协议：如果法拉第无法在2018年年底前完成量产目标，贾跃亭的投票权就将转让给恒大，从而失去对公司的控制。

这项对赌协议有一个前提，就是恒大除了先给法拉第8亿美元外，还需在2019年底和2020年底各支付法拉第6亿美元。贾跃亭本想继续执掌公司大权的情况下，依靠这3笔款项将公司起死回生。

但在造车这个领域，钱用起来就如同拿着打火机点钞票。8亿美元到了贾跃亭手里后，还未捂热乎，就被消耗殆尽。囊中空空的贾跃亭要求恒大提前支付7亿美元，被拒绝后又无法绕开恒大寻求新的融资渠道，眼看对赌败局已定，贾跃亭提起了上诉。

在这一场高端游戏的结局里，恒大获得了法拉第（中国）的控制权，而贾跃亭的法拉第（美国）则获得了绕开恒大融资的权利。贾跃亭看似形势大好，但在连续坑了孙宏斌和许家印后，估计只会让许多投资者望而却步。

但对恒大而言，8亿美元不过是2018年销售额的百分之一，毛毛雨而已。此外恒大也通过这笔钱，获得了弥足珍贵的法拉第所有知识产权，少绕了很多远路。

此后，恒大四处撒着钞票，在造车之路上马不停蹄。在瑞典、日本、荷兰、英国等地，恒大将整车制造、电池、轮毂电机等多项硬核技术收入囊中，打造了完善的产业链闭环。硬生生地用400亿的钞票，砸出了一条道路。

对于其他的国内新能源车企来说，这条壕无人性的道路却可望不可即。以国内出名的另几家计算，小鹏在去年8月的估值250个亿、蔚来市值腰斩后241亿。无论是拼技术，还是渠道工厂，这几家公司都缺少能与恒大匹敌的能力。

但从长远的目光来讲，恒大造车还有很多问题摆在眼前，比如上海造厂并降价的特斯拉、闻风而动的各大车企、变幻不定的市场环境。如何操作，才能不重蹈恒大冰泉的覆辙，是许家印不得不考虑的。但在转型这条路上，恒大已经走得越来越远了。

关于转型，众多开发商也不甘于人后，先是火急火燎的把企业名称里的“地产”2字去掉，又争先恐后地试探起了新领域，争当实体企业。碧桂园立志打造高科技，全心全意做起了机器人；万科要做美好生活服务商，投资起了智能家居；雅居乐四处撒网，同时进军8大产业。

觥筹交错之间，我们隐稀可以看到一个时代的渐行渐远，房地产的黄金时代已经成为了历史。

04

2017年6月，万科在集团内部群发了一份邮件，指示房地产的黄金时代已经结束，即将迎来白银时代。业内也大多达成了共识，认为地产即将迎来下半场。

在2019年上半年密集发布的上市房企年报中，就可略知一二。大多数房企在18年销售额和利润看似仍不错，但增速已经从搭着高铁时代变成了坐着绿皮。与此同时，二手市场却在蓬勃发展，销量日益赶超新房，增量市场逐渐过度向了存量市场。

存量增加，购房需求却在人口老龄化的影响下日益萎靡。以10年为一个间隔，80/90/00后这三代人的人口总数逐年下滑，从2.28亿暴跌到了1.46亿。全面二胎后，生育率仍不及预期，人口的继续下滑，已经成为了铁定的事实。

人口骤降，也带来了需求的萎靡，但不少居民家庭却拥有了不止一套的住房。在社科院发布的《中国社会形势分析与预测》中，直接描述到了近两成家庭拥有两套以上的住房，住房市场已达峰值。

苦于房价的刚需族，与高居不下的空置率，成为社会上鲜明的对比。在宏观经济下行的当下，三驾马车齐齐放缓了脚步，20多年来一直流向房地产的实业资金，也开始了慢慢的断流。

不同城市的楼市开始了分道扬镳，一二线土地稀少，刚需尚存，三四线缺乏棚改，无以为继。退出三四线，回归一二线，成了很多房企的选择，这里面同样也包含了依靠三四线发家的恒大和碧桂园，但大小诸侯集聚一二线的结果，自然是土地益发昂贵。

除了地价贵，借钱也不见得便宜到哪里去。在克尔瑞的统计中，2018年80%的房企的融资成本上升。为了避免风险，诸多房企开始降低净资产负债率，融创降了44%，恒大降了31.8%，在经济的不景气的日子里，谁都不愿意多借钱。

利润下滑的事实，已经成为铁一样的证据，冰冷地摆在所有企业面前，怎么找到适合自己的路，成了所有开发商的问题。有人称，“房企转型的大潮已至，转？折腾死！不转？等死！”。毕竟不是所有企业，都能硬生生的拿钱砸出一条路。

转型潮兴起，并购潮来临。诸多缺少资金的小房企，拿不起一二线的土地，也无法选择一个新行业转型，只能一边裁员，一边等待着楼市的春天。不过结局往往早已注定，要么成为边缘，要么被并购。

春江水暖鸭先知，诸多开发商们已经用行动表示了态度。在众人看来，房价高高涨起，房地产突飞猛进的可能性，大概率来讲已经越来越小了。

其实无论是开发商还是普通人，在面临着宏观经济周期时，都无法逃避。但对企业来讲，敏感性往往会更高一些，怎么逃生，怎么退场，怎么转型，成了许多房企的考虑。反而是一些普通人，还在固执己见。

在关乎人生的重大投资上，搭错一班列车，就可能会走向一个不同的未来，是非好坏都只能由自己承担。有时候，保守一点未免不是个好选择。

热心的回应 · 2019-6-12 21:51:12

[h1]这个问题其实相当的没有技术含量，或者说题主根本就是经济、财务和企业方面的小白。[/h1]同样你可以问：
负债累累的工厂为什么还要不断买原料出产品？
负债累累的京东什么还要不断的建物流？
负债累累的银行为什么还要不断地发放贷款？
因为负债经营，本来就是现代企业的日常，自从有了资本主义就这样。
你想一点钱也不借，全靠自己的积蓄做生意，可以，那你只能摆个小摊开个小店了。
企业负债经营，是因为用借来的钱投入生产，收益大于成本。
它卖出产品服务或利润率要高于借款的利息，就能源源不断的挣钱。
地产公司的产品就是开发的楼盘，土地是它的原材料
它要生存下去，必须不断的买地、盖楼、卖楼。
如果一个地产商几年都不拿地，这个公司估计也就快关门了。
最起码主力员工都会跳槽，不跳槽就等着开除吧。
当然，地产公司负债率远高于其他行业，估计比它高的只有银行了。
至于运作方式，是不是拆东墙补西墙。。。那还真是。。。
而且百分之九十九点九的公司都是这么干的，连做生意的都是如此，只要有预收、预付的概不例外，只有百分百的钱货两清才没有你说的“拆东墙，补西墙”
张屠户杀猪卖肉多年，在附近几个村里颇有信誉，每天都下乡去村民那里收猪。
年关临近，张屠户想多收几头猪备着，但他手里的钱刚买了一辆新皮卡，周转不灵怎么办？
张屠户就找到每天都买他肉的饭店李老板，李老板表示可以预订两只整猪，提前给他猪钱，
张屠户拿了猪钱，到村里买了两头猪，这算不算拆东墙，补西墙？地产商搞预售其实是一样的道理，从购房者这里拿钱，才支付各种成本。
大家存钱到银行，银行把钱贷给地产商搞开发，贷给房奴买房子，这也算拆东墙补西墙。。。
社区的规矩不是，先问是不是，再问为什么
类似这样的提问就是搞笑。。。难得还有答主给出了开发商操作流程。。

热心的回应 · 2019-6-12 21:51:13

从会计角度出发在项目竣工备案结算前销售收入是在负债科目的，借：银行现金，贷：销售预收款。项目结算后才会归入营收科目。所以除去各项短期债，负债科目越庞大某种角度反映了该企业销售情况越好。

热心的回应 · 2019-6-12 21:51:14

开发商负债累的是有息部分无息部分全部都可以忽略
我记得去年吧具体记不清了媒体说碧桂园负债7000亿负责人出来解释说有息部分才2000亿
对于碧桂园这种体量的开发来说压力不大

负债累累的房地产开发商为什么还要不断地拿地建房子？

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