别被市场热晕了，这才是当下最真实的郑州房市

大部分人都没想到，今年郑州房地产市场的小阳春，是被成千上万的地市人民给撑起来的。

在整个三月，郑州商品房成交量是14907套。而这其中，67%是被地市人购买的。

就在大多数人认为楼市趋冷将一直持续下去的时刻，成交数据却颠覆了所有的认知。

但这并不难理解。

郑州房价一直在13000-15000的区间之内徘徊，这基本已经被地市赶了上来，洛龙新区的房价已经突破13000。

显然，郑州的这种低价是不正常的，郑州楼市的实际价值和现有价格并不匹配。

另一个面，入春以来，从整体局势来说，全国楼市紧张已经呈现放松趋势，上海、深圳二手房成交数据环比都在上升，苏州更是逆势上行，成为今年房地产第一妖股。所以不得不紧急出台调控补充政策进行压制。

很多人都在打听苏州为何一枝独秀？

你要知道，被调控压制了三年的苏州，可是这个国家中最牛的地级市，GDP排名一直占据前列的头部城市，在数年压制和资金充裕的强劲需求之下，必然成妖。

而郑州和苏州的相似之处在于，郑州是这个国家中人口最多省域唯一的中心城市，也是这个国家中人口基数潜力最大的头部城市。

苏州靠钱，郑州靠人。

只要人口基础存在，房地产便永远屹立不倒，并且成为永恒的资产。这正是郑州楼市的优势。

所以，当郑州的购房资格一有放松迹象的时候，房市立刻就躁动起来了。

包括从三月开始的地市大军蜂拥进入，以及五一四天所狂销的200亿。

这些无一不是在几年前限购之后被压制的强大需求，而当限购放松之后，瞬间就进来了。

郑州各售楼部购房者数量明显增多

但是，郑州人却压根不会注意到这些，也不会想到这些。原因也很简单，不识庐山真面目，只缘身在此山中。

郑州人失去了市场的灵敏性，反而被维度更低的地市人民给打击了一番。

之前数年你是和郑州人自己在抢楼市资源，但是现在你是和全省人民在抢。

量变早已引起质变。

明白这些之后，郑州人又该怎么做？

回顾过往楼市，我们简单盘点一下整个郑州的行情之后，你才会发目前来看，哪里的楼市价值才是最夯实的。

2018年10月，绿博的金科洋房宣布开到13000元，准备抄整个市场的底，岂料几百套房子都没能清盘。

那一刻，忽然清脆的一声响，人们对于绿博的信心折断了。

后来绿博的悲观行情传导到了白沙，再之后是西四环外的高新新城，华润、大正率先降价，最后连万科也扛不住不了。

惠济也不例外，精装改毛坯，价格掉了2000以上。之后是滨河，这个在2016年和北龙湖比拼地王的网红新区，一时间也踟蹰不前了。

房地产规律中，检验地段价值有一个小白的真理：市场下行期，谁最先扛不住，降价跑路，必然是房地产边际价值中，处在最底层的。

因为好的地段好的位置好的楼盘，必然会处在边际价值的最高层。

看来看去，整个郑州，只有两个地方的价格最坚挺和夯实，一是中州大道以东的东区，二是南三环和南四环之前的管南和二七新区。这是郑州唯二两个价格一直坚挺没有动摇的区域。

这是第一个办法，按照市场逻辑去找价值。

接触了多位购房者后，我们发现，今年以来的地市购房者，特别钟情于二七新区。

想来想去，大概有几个原因：

第一、地市来郑抢房族原本便是地市精英，更多的是改善需求，但实力尚不足以支撑东区和主城区改善盘，二七新区改善盘正处于价格洼地，自然走热。

第二、南区是目前改善盘最为稀缺的片区，未来改善盘在升值潜力上更为突出。

第三、地市客户目前对南区的认知更为准确，南三环与南四环之间断层式发展，四环周边生态在不断升级，改善基因和优势明显。

第四、地市客户更多考虑稳定和实用性，没有太多花里胡哨的想法，只选自住投资兼具的楼盘。

这是第二办法，根据市场实际需求去找价值。

于是，当我们按照这个逻辑找下去，一切都很明晰了。

价格洼地决定了价值的高地，改善盘价值高于刚需盘价值。

在这个标准之下，我们发现了南四环边上的一个楼盘的价值，这就是昌建君悦府。

因为这是在二七新区内，最纯粹的改善盘，并且唯一的。

这里有着二七新区最为优质的地块。

君悦府总占地58亩，容积率2.49。2.49这样的容积率，放眼整个郑州，哪里最常见呢？

只有两种地方：一是北龙湖，均价40000加；滨河国际新城，均价16000；这些属于价格高地。二是遥远的绿博和西四环外的高新新城，这些因为距离太远，所以容积率低。

而整个二七新区，目前的容积率全部在3.0到3.5之间。2.49和3.5的区别是什么呢？

杭州是政府有个规定，市内容积率不能超过2.5，所以杭州才能成为中国房地产的王牌城市。

之前，有媒体报道说，绿城从来不参与郑州的安置房，原因是因为绿城没有3.0容积率以上的产品系。

这就是2.49和3.5差距。

重点是昌建在这个二七新区最优质的地块上，做出了什么样的产品。

按照正常的盈利逻辑，一般的开发商肯定是要做成高低配的，因为这样才能将利润做到极致，并且这个市场上99%的开发商也正是这样做的。

客观的说，这并无可厚非，因为商业总以追求利益为第一目的。

但令人惊喜的是，君悦府放弃了利润最好的高低配，而是选择做纯粹的18层的小高层，而这正是在杭州最为提倡的产品形态，因为这代表了最极致的居住舒适配置。

这意味着君悦府放弃利润，将更多的空间给了更多的日照，更多的绿化，更多的园区通风，也意味着更多的社区活动空间，更多的儿童游乐场。

这也是某些楼栋的楼间距能达到56米的原因。

更让人惊喜的，是君悦府对产品规划的用心。

比如说，君悦府的所有楼栋都是两梯两户，137和143的户型，更是做到了一梯一户。

很显然，这样的梯户比设计对于郑州来说，是很难想象的。

这意味着整个电梯厅就是你家的玄关，光送的这个面积就有5平方左右。也意味着，你再也不用焦急的等待电梯。

而正是这样的梯户比，所以君悦府才能做出非常纯粹的户型设计。比如说，君悦府一共9栋楼750户，其中1、2、3、9、10号楼全部是120㎡，占比55%，6、7号楼全部是137㎡四房，占比22%，5、8全部是143㎡四房，占比18%。

毫无疑问，这正是纯改善的设计，这样的户型配比放在整个二七新区都绝无仅有。

并且这样的小板楼设计，加上两梯两户和一梯一户的梯户比，再加上纯粹的大户型设计和最大83%的得房率，这意味着，这个小区的所有户型，都将会彻底摆脱建筑自身的制约，可以做到极致。

但事实上，君悦府也正是这样做的：

120平、137平的户型三开间朝南，143平的户型四开间朝南，都采用U型厨房设计，客厅连接宽度超大的观景阳台。

每家每户都真正做到了南北通透、全明设计。

120平的阳台面宽能做到6米；而143㎡户型，创新地做了全生命周期创新户型，四开间朝阳。

毫无夸张的说，这应该是郑州市场上最棒的四房户型之一。

而以上这些，一起撑起了昌建君悦府了最扎实的产品光环。这是郑州市场上，目前为止最像杭州的产品之一。

如果再加上三层中空玻璃、新风除雾霾、地暖入户、雾森系统、生态灭蚊系统、智能安防系统的智能配套，以及涵盖业主全生命周期的6U生活服务体系。

一个郑州南城的改善之王，就此诞生了！

昌建君悦府是昌建集团在郑州的第二个项目。最早的昌建誉峰，据说为了保住园区原有的法桐，昌建花重金改了规划。这个项目目前是南阳路片区的标杆项目，二手房价格很高，稳坐第一梯队。

但是昌建君悦府因为受到限价的影响，所以虽然是纯改善的项目，但是价格一直处在低位。这直接导致了项目自身的价值和价格之间，存在着严重的不匹配。

这是郑州南部城区典型的低价高价值的楼盘。

价格洼地决定了价值的高地，改善盘价值高于刚需盘价值。

从来没有项目像昌建君悦府一样符合这个价值判断标准。

别被市场热晕了，这才是当下最真实的郑州房市

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