2018年1-8月房地产行业数据点评：开发投资坚韧，销售增速出现放缓

核心观点

我们认为开发投资坚韧的根源可能依旧是土地购置费的高增长，后续随着土地购置费增长承压，以及施工投资在资金面紧张的环境下可能的持续萎缩，我们预计开发投资增速或将平稳回落。销售增速已出现放缓迹象，新房市场或将面临供给边际增加而需求下滑的局面，叠加2017年9月起销售基数提升，销售增速或将逐渐放缓。我们认为A股15家TOP50房企2018中报结转规模和盈利质量明显更优，融资和杠杆空间的相对优势开始显现，或将进一步巩固TOP50相对优势，建议持续关注TOP50上市房企，如绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等。

土地购置费+施工投资承压，开发投资增速预计平稳回落

2018年1-8月开发投资同比增长10.1%，增速比1-7月回落0.1个百分点，我们认为坚韧的根源可能依旧是土地购置费的高增长。我们预计土地购置费和施工投资增速将承压，后续开发投资增速或将平稳回落。土地购置费方面：第一，2017年7月是土地购置费低于2000亿元的最后一个月份，后续基数逐渐抬升；第二，土拍热度减弱、流拍增加，Wind土地成交总价6、8月出现当月同比下滑，这些土地投资的滞后确认将拉低土地购置费增速。施工投资方面，受资金链压力影响，2018年3月以来同比负增长；若后续资金面紧张难以改善，我们预计施工投资或将持续萎缩。

销售增速出现见顶迹象，后续面临供需结构边际恶化的考验

2018年1-8月全国商品房销售面积累计同比上涨4.0%，销售金额累计同比上涨14.5%，当月值环比出现下滑。我们认为8月销售当月同比依然保持正增长，更多是因为供给端房企在资金链压力下存在加速推盘获取销售回款的诉求。需求端方面，调控政策仍在收紧，8月全国首套房贷款利率环比提升2bp至5.69%（2017年以来保持连续增长态势），棚改货币化安置的因城施策意味着部分低库存地区需求支持力度的下降，都将对需求形成压制。我们认为，未来新房市场或将面临供给边际增加而需求下滑的局面，叠加2017年9月起销售基数提升，后续销售增速或将逐渐放缓。

TOP50中报靓丽，盈利和融资相对优势凸显

A股15家TOP50上市房企2018中报结转规模和盈利质量明显更优，融资和杠杆空间的相对优势开始显现。我们认为龙头房企内生现金流和外部融资优势突出，在行业盈利空间收窄的趋势下能够充分挖掘存量市场的并购红利，资源分配的优化尤其是融资表现的分化或将进一步巩固TOP50的相对优势。根据Wind一致预期，当前TOP50上市房企2018平均PE7.2倍，建议继续关注TOP50房企绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等。

风险提示：房企资金面持续紧张；棚改支持力度下降带动三四线成交走低；房贷利率水平持续抬升；需求端去杠杆超预期。
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2018年1-8月房地产行业数据点评：开发投资坚韧，销售增速出现放缓

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