房地产系列之一：解密64家上市房企资金链

房地产行业属于资金密集型行业，需要大量资金来获取土地资源以及投入到项目开发阶段，资金链是房地产企业的命脉。由于房地产行业受政策调控影响大，存在很多不可控因素，且项目周期长、资金回笼慢，因此稳定的资金链是维系自身发展的根本保障。自2016年10月以来，房地产监管政策不断收紧，引起市场对房地产企业信用资质的普遍关注。本文从资金链端切入，分析影响资金链稳定性的多项因素，以帮助投资者更好地了解房企信用资质，挖掘有价值的投资标的。

根据房企资金的流入流出，我们将房企资金链分为资金筹集环节、资金使用环节和资金回流环节。稳定的资金链一方面依赖于公司持续稳定的融资能力，即资金筹集环节状况良好；另一方面需要公司有较高的资金使用效率和经营能力，即需要资金使用环节和回流环节状况良好。如果这两个方面存在问题，有可能会面临资金链断裂风险。

本文主要选择资金回笼、债务结构以及资金筹集三大类指标，构建资金链稳定性分析框架。从这三大类指标出发，分别对选取的64家上市发债房企进行剖析，从而了解样本房企的资金链稳定性状况。

从资金回笼角度看，较高的销售去化率并不一定伴随着较高的销售回款率。按照销售去化率从高到低排序，排在前20名的房企平均销售回款率为76.3%，后20名的平均销售回款率为95.7%，差异显著。

从债务结构角度看，部分企业负债率较高的情况下，债务结构还不合理，未来资金链可能存在压力。在负债率较高的房企中，中华企业、华远地产债券融资占比较高；新城控股、中天金融、泰禾集团和云南城投的非标占比较高；中粮地产、新城控股、恒大地产和泛海控股的短期债务占比较高。

从资金筹集角度看，部分企业授信未使用率较低、受限资产/净资产较高且融资成本高。这类企业有中交地产、新华联、泛海控股和阳光城。而授信未使用率较高、受限资产/净资产较低的房企有金地集团、保利地产和万科，不仅融资成本较低，未来融资空间也较大。

综合来看，保利地产、华润置地、世茂房地产各个指标都比较靠前，资金链压力较小。而新城控股、泰禾集团、泛海控股等各项指标偏弱，资金链压力较大。

风险提示：调控政策进一步收紧，数据统计口径有偏差。
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房地产系列之一：解密64家上市房企资金链

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