房地产到底是不是‘蓄水池’？

DONT · 2018-9-24 00:51:42

没有受过经济学训练的人可能觉得应该就是这样，
但凡有点经济学知识的人都会觉得很可笑，
我们结合资产负债表说说看：

我们看这是最基本的资产负债表，最基本的一条原则，就是左右不是是相等的。
资产=负债+所有者权益
哪个公司不管他多么大，必须保证这两者的相等，差一分也不行。
所以，发财报时，他们会头疼的。
我们假设刘能手里有20万，贷款80万，买了一套100万的房子，看看这里面所涉及的三方
刘能、房地产商、银行，他们的资产负债表，有什么变化，从而看看房地产是不是起到了蓄水池的作用。

1 刘能的资产负债表

无论房子的价格或高、或低，他一定是在资产负债表的左边，不可能到右边去的。
假设刘能同学看上了一套房子，想从房地产商那里买，会发生什么呢？》

首先问问房子多钱？哦，100万呀，我手里有20万。
售楼小妹微微一笑（很倾城）地说，没关系，你可以从银行贷款80万，分期还。
好了，此时刘能的资产负债表前后发生了变化。
当然，我们假设刘能手里原先就仅有20万的财产。
买房前，他的资产负债表：

买房后，他的资产负债表（记为：刘后表）：

我们看，刘能同志的资产负债表在购房前后发生了变化。
表面上看，刘能的房子产生了蓄水池的功能，因为在买房前后，他好像把80万元人民币留存了。
好像是，让80万从市场上消失了一样。
实际呢？》
非也，非也，此时的房子不仅没有让80万消失，反而让80万动起来了！
为什么呢？
因为80万在银行本来是没有流动性的，现在有了购房需求，为这80万制造了流动性。
他怎么体现呢？
具体体现在房地产商的资产负债表里。

2 房地产商的资产负债表

假设房地产商就这么一套房子，
在房子卖出去之前，房地产商的资产负债表是这样的的，

我不是说房子暴利呀，仅仅是举例子，大家不要较真里面的资产和负债的比例问题。
好了，房子卖出去以后，我们看看他的资产负债表有什么变化吗？
在偿还负债后，资产负债表可能为（右侧表记为：房后表）：

看到什么了，市场上多了80万现金，这是宝贵的流动性。
这80万，房地产商或者存入银行，
或者就要进行投资，买买买。。。。。。。。。。。
总之，这80万，有可能又会跑到银行去，发生什么了呢？

3 银行的资产负债表

为了简单，我们简化银行的资产负债表，假定他就只有100万资本。

刘能来贷款80万，好了，正好当前准备金率是20%，能把80万全部放贷出去，他的资产负债表就变了：

好了，接下来就是房地产商拿到刘能买房的钱了。
如果按照时间排序的话，此时，前面的刘后表、房后表出现了。
不重要，关键是，此时房地产商拿到钱，是不会把钱放在老婆孩子热炕头的，不论是继续投资，还是为了保险起见进行存款，都会导致银行的资产负债表变为：

是吧，最后这80万，又流入了银行。
此时，资产负债表会进一步发生变化：

是的，没错，当前准备金率为20%，银行能够继续放贷，放贷出去：80*（1-0.2）=64万元
留下：80*准备金率=80*0.2=16万元
这个过程就会不断地迭代进行，因为刚才的放贷出去的60万元会继续回到银行资产负债表的右侧：

该过程是不断地往复的，一直持续下去：
最后银行的资产负债表：100+
80+ 80*0.8 + 80*0.8*0.8 + 80*0.8*0.8*0.8* +.......
=80*（1+0.8+0.8^2+...+0.8^n）
还是问问百度答案吧：

好了，最后资产负债表右侧有：100+
80/0.2=100+400万元
这意味着什么？
市场上有新的400万元了。
哪里有什么蓄水池，发动机，而且是永动机那种。
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匿名用户 · 2018-9-24 00:51:43

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天外的琴弦 · 2018-9-24 00:51:44

是的。
蓄的都是脑子进的水。

秦朗 · 2018-9-24 00:51:45

站在工作的角度，浅谈一下自己的看法：

曾经也纠结过，房地产算不算是蓄水池！

后来相通了，简单谈一下自己的想法，觉得有用的朋友请给点鼓励，关注+点赞，谢谢！

房地产，就算不是蓄水池，也是蓄水池的工具，且是多功能的工具；

表面看，它有短期的抽水蓄水功能；

往深看，它有短期的印钞造水功能；

再深究，是推动水循环的动力系统；

抽水蓄水功能，不用详加解释，很明白的；

假如一个楼盘15亿元拍的土地，加5亿元的建筑成本，卖30亿的话；这30亿就抽取了估计1000个家庭过去以及未来的财富；

当然，这个楼盘卖房的30亿可能有10亿要还拿地时银行的贷款，可能有5亿要缴纳税费，剩余15亿是开发商的成本及利润；

姑且算这个楼盘是个大水泵，这个泵抽上来的30亿分布在3个水池里，政府、银行、开发商；

为什么说是短期的蓄水呢？

开发商部分，资金到位拿地再建房售房，一个周期3～5年甚至更久，这部分水循环掉的时间周期算短期蓄水；

政府卖地及税收部分资金，再投入市场周期本人并不清楚，如果投资大型基建的话，周期应该不会比房产开发周期短；

银行部分，本来就是自己放水给开发商拿地的，很快也会再次放给开发商拿地、放给个人购房、给企业生产……

至于房地产印钞造水功能：

一个楼盘卖30亿，可能有10～20亿的资金来自银行贷款，等于市场直接增多了10～20亿资金；

如果算15亿，按4倍货币乘数算，未来市场会增多货币15*4=60亿；

不过这15亿资金以购房者的名义直接蓄到开发商的水池里，且需要购房者未来的资金偿还；并不会在短期内扩张到60亿；

码字不易，有空再续，欢迎关注讨论……

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Young Oscar · 2018-9-24 00:51:46

从严格意义上来讲，房地产既充当了货币创造的发动机，也充当了货币的“蓄水池”，但是这个“蓄水池”的意思并不是说就把货币堵在里面了，货币的流通仍然是自由的，只是政府、企业和民众的意愿推动了货币留在房地产这个大行业里面。

至于为什么这样讲，且听我一一道来。

为了便于说明，我们先来做一个简单的模型，解释一下结论。
先上一张极度简化的商业银行资产负债表

我们假设有购房者A B C 三人，一家商业银行与一家房地产开发商，同时还假设商业银行的库存资金是充足的，不需要找央行进行再贷款，所以先不考虑央行。
A 是储户不买房，B是贷款买房者，C是全款买房者。
A 储蓄了一千万现金做定存，存在银行里，相当于银行的负债端的“对非金融机构及住户负债”增加1000万，同时资产端的库存现金增加1000万。

B 购买一套房子价值八百万，首付两百万后向银行贷款六百万。此时，银行用A的存款贷款给B作为房贷，A的账户存款余额并没有发生变化，B的存款额度变少了两百万（首付款支出），这200万划到了房地产开发商的账户。同时，剩下的600万在负债端体现为房地产开发商的存款再增加600万，在资产端体现为对非金融机构债权增加600万。银行的资产负债表仍然是平衡的，但是资产和负债都增加了600万，这就是由于信贷过程而产生的资产负债表膨胀。

信贷行为本身创造货币，但是这个货币不是M0，在B贷款买房的过程中，市场上的流通货币总量没有发生变化。信贷行为创造了M2，即广义货币量，以“对非金融机构债权”的方式体现。

而同样买一套价值八百万的房子，C是全款购房者没有使用银行信贷，C的存款额度减少八百万，房地产开发商的存款增加八百万。整个系统的货币总量并没有发生变化。

但是整个过程里，是不是八百万钱就和房子永久捆绑在一起，八百万变成了房子，像池子一样把货币给吸住了呢？当然不是这样，新创造的M2以“对非金融机构债权”的方式躺在银行里，银行可以进行下一轮的借贷，继续创造新的货币。而房地产商也可以从银行把钱取出来，用来发放工资、购买原材料、进行商业运作，也开始新一轮的房地产创造。

但是又为什么说房地产充当了一定的“蓄水池”呢？是因为如果房价一直处于上涨趋势，开发商愿意继续投资，人民乐意继续买房，这部分创造的M2就会一直留在房地产行业，而不会流向其他行业。房地产开发商会把钱留在银行，准备进行下一轮建设；人民不会把大量的钱花在其他地方，而是仍然攒钱买房。但是这个过程中，货币仍然是自由流动的，什么时候你不想把钱留着买房了，房地产商也不想再建房了，你大可以去银行把钱取出来花到其他地方。

所以如果哪天房地产看跌了，它就很难再充当“蓄水池”的作用了。那个时候，天量的资金涌入其他行业，可以想象下会造成多大的后果。

上面那个模型是个极度简化的模型，等有空的时候再发一个考虑了央行、政府、土地和外汇的更详细的模型吧。

邹叔的任性 · 2018-9-24 00:51:47

要看你怎么理解“蓄水池”了

只进不出？大进小出？小近大出？第三种应该无法蓄水了

一个人买房，无论是现金还是银行贷款，最终都流向开发商。

而开发商则把售房款用于支付买地款和建筑成本。

政府收到卖地款不会闲着，而是花出去，从而让这些流动性最终又回到银行系统的循环之中，变成存款然后再转换为新的贷款。

房地产如果现金购买，那只是在银行不同存款账户之间的转移，不会影响流动性，钱没有躺着不动。

如果用贷款购买，则银行发出了贷款，创造了新的信用，增发了货币，增加了流动性。

所以房地产并没有作为蓄水池“吸收”流动性，买房的钱没消失，也没有固化，而是回到了银行系统参与循环。

与一般人的直觉恰恰相反，房地产行业（包括开发商和买房者）的借贷行为其实是信用创造的核心和关键。

房地产行业的借贷行为增发了货币，却根本没有蓄水池的作用。

因为流动性并没有在房地产中固化停滞，没有静止（蓄），没有留存（蓄），而是不断参与银行系统的信用系统，增发货币。

由此....房地产并没有破坏流动性。与之相反，房地产反而是创造流动性的一个重要环节。

但是.............

如果按揭占贷款比例过大，就变成了，买房的的钱给了卖房人，卖房人的钱又去买新的房，地产商又拿着钱还给银行，银行又将钱带给买房者，由此，如果不动产贷款比例很高，确实又成了蓄水池...

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Angus Lu · 2018-9-24 00:51:48

房地产是货币蓄水池。

房价越高，想买房或者想换房的人，账户上就要积攒越多的钱不能用于消费，至少首付钱要攒够啊，这就会把天量货币给冻结在银行账户里了，这就是蓄水效果。

而且每年攒够钱真正买房的人是少数，默默攒钱还不够买房的人才是大多数

至于住宅购买交易发生后，我倒觉得蓄水效果不大，钱仅仅是从一个账户流动到另一个账户而已，并没有被央行收回去。

kulja · 2018-9-24 00:51:49

蓄水池只是一方面，房地产还是造水机，现代社会是信用社会，金融市场可以创造货币，房地产市场就有这么个功能，房价上涨和投资收益率的上涨吸引更多资金进入房地产，同样一套房银行不断按揭转按揭，转一次就创造出更多的货币。货币乘数效应还特别明显，因为房地产带动几十个上下游产业。

汪萧萧 · 2018-9-24 00:51:50

房地产业当然成为了蓄水池。只不过进到池子里的钱没有成为死库容，而是在池子里自己转着玩啦。前面所有的答案都是静态的分析，认为所有的钱都是有进有出的，房地产只是过到手。但是从动态来看，在一段时间内，进入房地产业的资金远大于流出的。冗余的资金在购房者、房地产商、银行之间不断滚动，新资本不断进入，越滚越大。
从宏观上看，固定资产投资在这十几年中增速吓人，08年以前相当部分的超发货币被房地产业吸收而没有进入消费市场推高cpi。这也说明了蓄水池的效果。
最简单的分析就是，房地产行业近年的极速扩张，吸引了大量资金进入，他这钱多了，别人钱自然就相对少了。

房地产到底是不是‘蓄水池’？

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