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有必要清楚房地产行业进行了解。 首先说地，法律规定(国家制定的法律哦)土地要么归国家所有(国有土地)，要么归集体所有(集体土地)！ 好多土地都属于集体的，怎么流转呢？ 根据规划建设情况，划分土地性质(一类住宅用地，二类住宅用地，商业用地，学校用地，医疗用地等等，要开发的政府就回收啊，8万.10万，几十万一亩就收回来。回收后，规整后，就区国土资源局进行公示挂牌。 然后，开发商就进来了呀，有地，你才能盖楼，盖楼你才能卖钱不是么！ 然后众多开发商就来拍地了，会出许多限制条件(比如说起拍价、容积率、建筑密度，回迁无偿建设，项目投资额度，学校配套建设等等)。(也有些是政府用去招商引资的，也有些是政府关系户，不公开拍，或者走个形式而已)！最终，土地变成了开发商的70年，40年，30年使用权咯！ 注意:以上就完成了一级开发(也叫房地产一级市场)！土地流转到开发商收中，开发商竞后，土地单价可能到800万，1000万，3000万一亩，暴利不？这就是土地成本(可以根据容积率及价格，就测算出楼面地价<就是按照政府规定容积率需要花费的土地成本，北上广深高房价，其本质是楼面地价太高>)，最终会影响房价哦，政府在土地拍卖环节，收益率是不止100倍哦！ 拿地怎么办？ 不是什么阿猫阿狗都能拿地的！首先你得要有钱，没钱买什么地的使用权，其次，你得要有公司，所以拍地前你得拿拍地保证金！不然拍什么地！就去找有钱的咯，所以啊，企业财务就去找金融机构了，贷款，融资，股权交换，高利贷等等，无所不用其极，拿钱去拿地啊！所以全国烂尾楼，就是开发商没有现金流没了，无法运转了；开发商跳楼，就是还不起债务，被逼无奈，压力大，跑不了路！所以死了就解脱了！ 假如政府卡住开发商资本实力，开发商负债率，那么，整个中国烂尾楼是不是会少些呢？不是通过关系取地，业主维权是不是会少些呢？无产权证的项目就少些？谁造的孽？ 所以银行及金融机构(含信托等)，成了开放商融资、开发贷的资金来源。贷款是不是需要付利息么，这就是资金成本咯！别看碧桂园、恒大、万科牛逼哄哄！销售额大的要命，实际资产负债率极高(80%)，所以某些开发商负可敌国(某些小国家的GDP)，开发商贷款融资成本可比购房者商业贷款的利率高多了，千万别忘了，开发商所有成本都是转嫁到购房者头上的，融资成本也是哦！ 开发商拿了地，就赶紧规划，施工，建设，监理，营销，拿预售(五证的最后一证，政府卡着呢)，开盘！(也是挖坑，桩基等等工程) 开盘，就是把两年后的才能交房的给预售给购房者，开盘，得定个价，不是么？那定多少钱呢？定高了，卖的慢，现金回得慢，定低了，利润率低？就去市场比准咯，推导个均价出来，和成本比较下？差不多首开的话，要一炮尔红，推出均价14500元/平米，利润率有25%，为了体现项目一炮红，先回点款，管贷款(利息等)，降低7%-8%的利润，13400元/平米，就这么定，某周六10点，某项目盛大开盘,开盘即售罄！ 是不是好奇开发商怎么收回钱呢？ 1、一次性付款的购房者，直接就收入开发商账户里了，生了时间省了手续，所以开发商会说多优惠一到两个点； 2、按揭购房者(通过银行杠杆):开发商卖房子给你，产权属于你了，你没钱怎么办？我找银行来，你支付一定比率给银行，其他的贷款啊，可以不？行啊行啊，我要住房不是么，我要安全感不是么，我家小孩要落户上学区(位)房不是么？好好，我去找银行贷！银行不是傻啊，你得有抵押，所以房产证抵押在银行了，你得信用良好，你得有偿还能力，你得给我一定的收益，我才敢给你贷，不是么？所以明白有些人没法贷款，或者要求提高首付比率了吗？ 你贷款金额，最终银行放款给开发商，打入开发商项目公司的账户里了！ 到这里，二级市场就结束咯！ 需要补充的是(现房就及时接房了，想想看，你为什么能买到新房的现房呢？)两年后，接房了，接房前先交契税啊，不多不多，1%-1.5%，100万的房子，交1-2万不是么，一户1-2万，一个城市每年那么多套，是多少呢？这个都归国库了哦！你拿房了，一看，我靠毛坯，我还要花10万，20万装修买家具！一看，精装，我去，这木地板缝没贴好，这卫生间漏水，电梯往下掉！小区里面树都没几根，草也没几棵！ 需要注意的是，政府一直都在俯视着呢。 收钱:税收啊，涉及购房者钱的事:总包公司，收税；建筑公司，买材料，收增值税；监理公司，监理，收翁值税；设计公司，收增值税；营销代理公司，收增值税；其他各种供应商(广告公司，活动公司，渠道公司)都收增值税，不仅收增值税，还得收城建税，教育附加税，企业所得税！相关行业员工的，个人所得税等等！税收无处不在！ 卡流程:卡五证 卡政策:限贷啊等等！ 特别注意: 1、房价=开发商成本+开发商利润 2、开发商开发成本=土地成本(反应在单价上就是露面地价)+建安成本(所以有偷工减料，电梯差，漏水等等)+综合成本(管理费用啊，资金成本啊，税费啊等等)+营销费用(广告啊，推广啊，渠道，售楼部建设啊，宣传手册啊，做活动费用啊，销售人员工资佣金啊等等)，所以，请代入上面公式！ 3、所以买套房子最终你支付的钱为: (1)一次性付款客户，就是折后总价+个人缴纳的税费 (2)按揭客户=首付款+银行还款(银行贷款+贷款利率*贷款金额)+个人缴纳的税费！ 到这里，你行应该清楚了: 房地产里面，最大受益者是地方政府； 其次是银行(是冒坏账风险，不过开发商和购房者都有抵押嘛)； 再次是，开发商(是冒风险和压力的)和炒房者！ 降低了对谁睡的利益影响最大？昆明政府啊，那他为啥会出有效果政策影响房价呢，更何况在每年那么多财政赤字下，向中央要那么多钱下！ 第一，迫于住建局一而再再而三的谈话压力；对上交差，对下抚慰民心的政策； 第二，仔细分析下政策，限外是18岁以上限身份证；云南6000万人口，昆明700万人口不到，限谁呢？ | 
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