棚改继续，房价没戏，谈三四线楼市的窘境

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这两年全国房价的普涨，让很多人对房产话题极为关心，同时他们也有了一个模糊的概念，那就是只要听到“棚改”“拆迁”这样的字眼，就好像听到了房价要涨的声音。

在这先给这些人浇盆凉水：房价上涨这事儿，暂时先忘了吧。

全国大多数的二线及三四线城市，两年内房价没戏。

原因为何呢？今天我们就把这个道理详细讲一讲。

1.棚改的历史

棚户区改造由来已久，不过大家对于棚改有了“房价要涨”的魔幻印象其实就是这两三年的事，因为这两三年的棚改伴随的是全国房价的翻倍上涨。

我给大家摘两段十几年前的文章段落：

2005年8月，曾培炎副总理在大连主持会议，专题研究棚户区改造问题。最近《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号，以下简称《若干意见》）提出要加快集中成片棚户区改造，加快使困难住户的住房得到妥善解决。

经过21个月的努力，辽宁省顺利完成了5万平方米以上棚户区改造任务，昔日低矮破旧的1212万平方米棚户区“消失”，6300余座宽敞明亮的新楼房（总计1931万平方米）拔地而起，取而代之。截至2006年12月20日，全省14个城市里5万平方米以上集中连片的破旧棚户区实现了彻底改造，120万棚户区百姓欢天喜地住进了新楼房。

从以上可以看到，棚改从十几年前就在推进。而这么多年来，真正能让房价大幅上涨的，只有2015年之后的这三年左右时间。

这其中的原因是什么呢？首先可以肯定的一点就是，棚改与房价大幅上涨并没有直接关系。

房价的真正推手，其实是货币，且永远是货币，棚改只不过是一个途径。

在2015年之后的这几年里，棚改货币化安置是最主要的手段，大量的货币通过这种方式进入了地方楼市，虽然说这几年的棚改速度及棚改效果非常好，但与此同时也导致了地方的房价涨幅过高，再继续涨下去就会对当地的经济形成威胁。

在全国房价几乎翻倍的背景之下，去年下半年，棚改货币化安置被叫停。虽然说名义上没有被完全叫停，不过像之前的那种“滥发”货币行为基本上停掉了。

在棚改问题上，大家还要明确一点，那就是任何的棚改都会有货币因素在内，核心的区别在于货币的多少。

在过去很多年的棚改过程中，最主要的两种安置方式，就是实物安置和货币补偿，只不过货币补偿的程度及金额没有前两年那么夸张而已。

到了2019年，全国的棚户区改造，及农村的拆迁等还会继续，只不过他们回归了本来的状态。

拆迁暴富的时代也将一去不复返。

2.重新认识棚改

所谓棚户区，其实是过去“先生产，后生活”的遗物。也可以理解为城市中的农村。

这些地方聚集了大量的平房、危房及各种违章建筑，在城市的发展过程中起到了很大的作用，保证了大量人口的居住问题。在国家经济逐渐变好的同时，这些棚户区就面临着改造的问题。

这个过程其实并不难理解，这就好比一个人在奋斗过程中，可能穿得又破又不讲究个人卫生，等到他奋斗成功之后，他自然就会考虑到个人形象问题。

以上其实只是对棚改较为狭隘的理解。

更为广义的理解必须要结合着时代的发展一起来看，大致有三个方面：

1.在我们国家快速发展的过程中，城市的面积也在逐步增加，与此同时，大量的村庄被拆掉转而归为了城市发展的一部分。

2.在城市化的大背景之下，大量的农村人口进城务工，久而久之就脱离了农村，为了进一步彻底的推进城市化，通过拆迁让农村人口上楼也成了很重要的任务。

3.只有让农村人口进城，并且交出农村的土地，这样土地改革才能顺利推进下去，未来的农业规模化才会落地。

以上这三点再加上传统意义上的棚户区改造，其实是近些年棚改的真正意义。从这个角度去看，就会发现，“棚改”这一步棋其实非常有必要，未来农村大量土地价值被释放，城市化的潜力被释放等，这些都有巨大的社会价值。

这几年对于地方楼市的大量注水，虽然推高了地方房价，但同时对于城市化进程的推进也起到了重大的意义。

当然了，棚改货币化安置还有一个很重要的目的，那就是对于地方经济是一个提振，去掉了过去多年的楼市库存，给地方经济赢得了喘息的机会。如果没有提振地方经济这个原因，棚改货币化安置恐怕不会诞生，三四线城市的房价也不会涨到如此之高。

3.三四线楼市的窘境

在本次房价上涨之前，很多二线城市及多数三四线城市的房价多年不涨。这其中的原因并不复杂：二三四线城市的真实人口涌入速度，远远赶不上楼盘的建设速度。

对于小地方楼市来说，供大于求是常态。不管你怎么买，房价也买不上去。

很多二线城市及多数的三四线城市，也很难在短期或者中长期内有经济面的大范围利好，平庸往往是小城市的宿命。所以从经济基本面上去看待地方楼市，看不到任何希望，唯一所能寄托的，还就是棚改。

但是像这一轮的大范围去库存计划，恐怕也是遥遥无期了。

本轮的房价上涨透支了太多的未来潜力，地方经济也承受了巨大的压力，所以从去年（2018年）下半年开始，全国楼市开始转向，棚改货币化安置刹车，稳定房价成了主要任务，而这个稳房价的意义更多的是保证房价不要过快下跌而使地方经济崩掉。

要知道多数的地方经济其实并不足以支撑这么高的房价。先稳定房价，然后想办法提振本地经济，这是未来几年三四线城市的主要任务。

在这种背景之下，房价再继续上涨就意味着自毁前途，所以这种情况几乎不可能发生。

至于未来三四线的房价如何，目前还无法下定论，在可见的未来可以肯定的是，两年内房价没有任何希望。

——（完）——

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