融创能否完成全年销售目标？

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以下分析基于融创2019年9月份销售数据，
以人民币为计价基础。

现金质量分析

截止2019年6月30日，现金总计1380亿元，非受限制现金为992.4亿元。非受限制现金主要来自430亿的预售收入，428亿来自融资业务（借贷流入579亿，利息支付109亿）。630亿的资金流出在直接和间接投资，以及文旅城建设。

分析：43%（430/992=43%）的非受限现金来自预售收入，非受限资金占比总现金70%，暗示公司运营能力强，现金质量较高。

即期负债（长短期负债如下图）：截止6月30号，即期负债为1212亿，总现金/即期负债=1380/1212=1.13倍覆盖率。非限制现金/即期负债=1212/992=0.81倍。根据公司中报，下半年到期贷款约442亿元，非限制现金/下半年到期的有息负债，覆盖率超2.3倍。公司下半年目标加快销售，继续降低负债率。目前看，融创的现金状况良好，虽然与2018年的现金/短期负债的1.31倍有所下降，但幅度可控。下图采自2019年半年报：

重估净资产

截止2019年8月21日，总土储为2.13亿平方米，权益土储为1.42亿平方米，土地货值为2.82万亿人民币，83%位于1、2线城市。截止2019年3月28日，总土储为2.56亿平方米，总货值约为3.55万亿。

分析：总货值的下降源于交付面积的增加，暗示未来销售额度增加的可能性加大。

1-9月已经完成3694亿元销售，目标销售5500亿，已经完成67%，距离目标剩1806亿。下半年可售项目420个，可售资源超过5700亿元，其中80%位于一二线城市（中报信息）。根据过往最低去化率70%，保守按65%算，5700*0.65=3705亿。预计大概率可以完成销售目标。

假设计容/总面积仍保持在65%，截止到2019年8月21日的计容面积货值大约为：2.82万亿*0.65=1.83万亿。如果按2019年的销售目标5500亿计算，保守假设目标不变，现有货值支撑未来2年销售无压力。未来两年保守未结算货值为：0.55*2=1.1万亿。

管理层预估每年销售增长10%-20%，基于2019年下半年可售资源5700亿，给予未来两年未结算货值5%的提升。未来两年预估未结算货值为：0.55*2*1.05=1.155万亿。

净利率假设11%。

截止2019年6月30日，归母净资产632亿。

重估净资产：现有净资产+未结算货值*净利率=632亿+1.155万亿*0.11=1902亿

截止2019年10月11日，融创中国总市值约为1374亿元，港币1523亿。

重估净资产：最新总市值/重估净资产：1374/1902=0.71倍，属于低估区间，值得关注。

超额完成目标的可能性

全年目标5500亿，1-9月已经完成3694亿元，其中上半年完成2141亿，7-9月完成1553亿元，9-12月需完成1806亿。如达到目标，每月需要完成：1806/3=602亿/月。

下半年可售资源5700亿，假设去化率为65%，下半年销售额可达到3705亿, 已知7-9月销售额1553亿。9-12月预计平均销售额：(3705-1153)/3=717亿/月。

假设去化率为70%，下半年销售额可达3990亿，已知7-9月销售额1553亿。9-12月预计平均销售额：（3990-1153）/3=812亿。

最后一个季度，按公司财报给出的下半年5700亿可售资源，融创完成大概率可以完成全年目标，且有可能超额完成目标。

如去化率为65%，超额完成目标：(3705+2141-5500)/5500=6.2%
如去化率为70%，超额完成目标：(3990+2141-5500)/5500=11.5%

总结

截止2019年10月11日，融创的市值约为1523亿港币，对应股价34.3港币，重估净资产为0.7倍。随着利润的释放，公司的估值中枢已经提高。
融创近几年的最低去化率保持在70%，且公司的楼盘80%在一、二线城市，采用65%的去化率已经十分保守。根据以上测算，在没有系统性风险的情况下，2019年融创超额完成6%的销售目标概率很高。
2019年8月末的总货值比2019年3月末的货值减少0.73万亿，暗示公司开发楼盘的增速高于新加货值的增速，确保可销售资源的持续性。

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