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2019年5月地产销售数据分析
（写于2019年6月10日）
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销售数据：
- 因地产销售确认的滞后性，当月/今年的销售数据是未来1-2年业绩和现金流的保证。
- 融创是唯一同比和环比的销售都增加的公司，恒大前4个月销售过度用力，5月显疲态。
- 碧桂园数据领跑恒融，但不如去年同期，因三四线房产尤其棚改项目销售疲软。
- 注意：融创的销售金额虽然比恒碧低，但合同售价高于恒大35%，碧桂园未报合同售价，但基于碧桂园都在三，四线城市的地，估计和恒大售价差不多。
- 现在各家房企净利润率类似，13%，推算恒碧销售要高出融创35%，净利润才能打平。
- 上表显示，碧桂园超出融创基准50%(88.7%-35%)，恒大优势不明显，约7%。
- 未来净利润的释放优势解释了为什么6月10号融(+5.75%)和碧(+4.17%)领跑恒(+1.97%)。
- 另外，碧桂园5月24号发行78亿港币可转债的利率在4.5%，低利率体现了龙头房企的融资优势。碧也是三家中负债最健康的。
- 恒大今年负债超3100亿元，降杠杆压力大。市场难以给出估值提升。
- 融创销售同比和环比涨幅开始体现一二线土储优势，短期负债压力不大，后劲增长十足，解释了为什么6月10号是融创领跑整个内房股。
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2019年6月地产销售数据分析
（写于2019年7月3日）
6月是房企冲刺半年业绩的关键节点。以下为行业重点数据总结：
- TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比增4%。
- 龙头房企稳健发展，集中度进一步增加，规模优势突显。TOP50房企权益金额门槛提升6% 达到217.8亿元。
- 4成房企业绩完成过半，多为二线地产商(排名20名以外)，如越秀、滨江、雅居乐等。融创完成预期销售目标38.9%（2139/5500），全口径销售额2139亿元。
- 2019年是房地产小年，下半年大概率保持平稳增长。整体预期货值去化率降至60%。
- 保利发展排名上升到第4，完成全年目标50%（5000亿销售额）得益于兼并收购拿地，大力拓展1,2线城市。
- 克尔瑞预测，下半年一二线城市回升势头会持续，而三四线城市面临调整压力。
重点数据分析：
- 销售增长快且完成半年销售目标50%+的公司大多非龙头房企，推测原因：1. 体量小，半年报冲业绩可调整空间大。因行业集中度提高，第二梯队公司需抓紧提升地位。2. 二三线地产商有花钱刷业绩的动力，为增加融资渠道，降低成本。龙头没有这个必要。
- 保利业务模式和融创相似，但融创仅完成38%的目标。推测融创权益收入过多，没办法及时入账。
- 如下半年，一二线城市房产回暖，利好保利和融创。
市场数据（2019年7月2号）反馈：
- 恒生地产指数HSP涨幅0.56%，未跑赢恒生指数1.17%。整体房产市场无大利空，也无大利好。
- 市场对销售数据反应敏感。龙头房企如融碧恒未跑赢二线开放商如雅居乐，越秀等，因销售增长快。
两种情景重估融创（假设去化率为60%，再度解密融创文章假设去化率为70%）：
- 假设按可销售资源7800亿元，去化率60%，推算目标销售为4680亿元(7800*0.6)。保守假设2020年同样为4680亿元。未来两年的未结算货值保守预计为0.936万亿元(0.468*2)。
重估净资产=现有净资产+未结算货值*净利率=705亿+0.936万亿*11%=1735亿。截止7月2号，融创市值1748亿港币(汇率0.88)，折合1538亿人民币。融创目前市值/重估净资产=1538/1735=0.89。融创未来两年净资产保守重估有接近1.4倍((1735-705)/705)。目前0.89倍重估PB，不是非常低估的区间，但未来上升空间比较确定。
- 如果预期货值去化率降到60%，业绩完成(70%去化, 5500亿销售目标)需更依赖新增供货量的增长。融创今年新增货值是否可以补足820亿(5500-4680)销售的缺口？
融创2019年1-5月新增货值为2017亿元，60%的去化率为1210亿元(2017*0.6%)。假设本年度不再新增土地，补上820亿缺口问题不大。
参考资料：克尔瑞报告：
https://mp.weixin.qq.com/s/YXADZf-MjJsOgd9MD0o0ug
地产信托停掉对融创的影响
（写于2019年7月9日）
根据2018年财报，融创的负债结构主要以银行贷款为主，因主体信用良好。2018年的总负债为2290亿元，其中银行贷款占比77%：(156,003,354+21,169,912)/229,409,063=77%，
信托仅为(2,890,353+311,755)/229,409,063=1.3%。
所以地产信托停掉与否，对融创影响不大。
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融创7月重估净资产分析
（写于2019年8月10日）
融创重估重资产：
- 融创七月销售数据同比增加21%，碧桂园同比增加16%。
- 恒大上半年净利润仅为270亿元，较去年同期下降49%。因大面积的交付为下半年，且新能源汽车投入录得20亿元亏损。
- 可见融创主攻1,2线房产的优势相对恒碧渐渐显露。
根据6月的销售数据做的保守重估净资产（1735亿），假设不变。计算如下：
假设按可销售资源7800亿元，去化率60%，推算目标销售为4680亿元(7800*0.6)。保守假设2020年同样为4680亿元。未来两年的未结算货值保守预计为0.936万亿元(0.468*2)。
重估净资产=现有净资产+未结算货值*净利率=705亿+0.936万亿*11%=1735亿。
截止8月9号，融创市值1416亿港币(汇率0.9)，折合1275亿人民币。
融创目前市值/重估净资产=1275/1735=0.73。目前0.73倍重估PB，属于低估的区间。
融创中报点评
（写于2019年8月24日）
融创2019年中报点评：合同销售金额约为人民币2,141.6亿，较去年同期增加11.8%；收入为768.4亿元，较去年同期增加64.9%；毛利为193.5亿元，较去年同期增加67.9%；现金余额1,380亿元, 较去年年底增14.8%
点评：
- 比较靓丽的财报，业绩增长率优秀。
- 对于地产公司来讲，每个月的销售收入比中报的前瞻性更强。
- 财报当天融创下跌超过4%，主要因公司强调下半年没有拿地指标。市场反馈暗示融创是否因融资紧张才不进行拿地。但之前研究显示融创现有的一二线城市土地储备够公司发展4,5年。融创对拿地标准一直严格，而且经常逆周期拿地。下半年即使不拿地，对公司发展影响不大。
- 公司强调主动去杠杆，未来要实现主要依靠经营活动现金流而不是融资来获取现金流增长。市场可以解读为地产公司融资紧张，但也可以解读为是利好。因之前市场一直担心融创杠杆高，现在主动降杠杆，偏利好。
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