你不得不接受的事实:北京80%以上的房产,都将失去金融 ...

论坛 期权论坛 期权     
期权匿名问答   2021-12-2 19:15   6985   0

没错,从投资的角度来讲,我看空北京80%以上的区域。
没错,这篇文章,会得罪90%以上的同行,会影响99%的地产从业人员的生意。甚至包括我自己。
但愿,我的集团老大老看到后,不会把我开除…

1
一个月之后,这一年就要过完了。
在我们普通老百姓看来,这一年只不过是极其平常的一年。其实,多年过后,再回首时,你或许会发现:2021,是一场伟大变革的开始。
今年,尤其是下半年,高层密集出台了一系列政策组合拳,对社会、民生中存在的一系列问题,进行了大刀阔斧的改革:
从XX到马云、从滴滴到腾讯、从K12教培到学区房、从医疗到房地产......
不同的姿势,相同的味道。
前几年,社会各界提及最多,或者说是更加注重的,永远都只有“效率”,说白了就是如何想方设法把蛋糕做大。
现如今,社会已经发展到了一定阶段,蛋糕已不可能再继续做大。所以,现在更加注重的是“公平”,是如何把蛋糕分好的问题。
这也就是说:我们已经正式告别了之前的“增量”发展,而进入了“存量”阶段。这一点,应该没有人否认吧。
既然是“存量”阶段,那么,现在还只停留在规划阶段的那些新区、商务区、自贸区等等,都不要盲目乐观。
近些年,北京规划了太多太多的商务区,比如:
副中心的“运河商务区”;丰台的“丽泽商务区”、大红门“首都商务新区”、大瓦窑的“中关村产业园西园”、大兴义和庄的“新国门商务区”、孙村的“中日产业园”、朝阳东坝的“第四使馆商务区”、石景山古城的“首钢商务区”和“北京保险产业园”;昌平“未来科学城”......
还有很多很多,不一一列举了。
总之就是:北京眼花缭乱的规划一大堆,你随便去个售楼处看房,置业顾问都能给你说得天花乱坠...
但问题来了:这得填入多少资金、多少人口,才能发展起来?北京哪来这么多钱去发展?
官方前几天发布的数据应该都看了吧:2020年,全国人口出生率8.52‰,首次跌幅10‰,人口自然增长率1.45‰,创下了1960年以来的新低。
人口拐点,真的来了。
有句话说出来可能不太好听,但却值得每个人去认真思考:
北京现有的这几个产业区,未来能守住就不错了。至于新规划的,除了行政目的驱使的副中心,其他都没太大意思,或者换句话说:成功率都要打个问号。
那么问题来了:
现在房价越炒越高的东坝、金盏、大兴瀛海、石景山等地,真的值得吗?

2
前些年,老百姓总是哭喊着房价太高,让降房价,可调控了这么几年,房价不但没降下来,反而越来越高。
而今年,高层只用了“二手房指导价”这一招儿,房价就自由落体了。个别城市,甚至还要用“限跌令”来托底。
“指导价”的威力果真如此大吗?和人口拐点、经济变差,难道没有一点关系吗?
这个问题值得好好思考。
不管有没有关系,一个很现实的问题就是:
现在,投资越来越难做。就连之前确定性最强的学区房,现在也没有任何确定性了。
不但没确定性了,风险也随之到来。
前些年,你花1000万买套学区房,等孩子上完学后,房子还能以更高的价格卖出,这是每个中国人都懂的铁律。
如今,这个铁律要打破了。
就在上周,一位读者找我咨询二手房,总预算600万之内,投资,打算持有4-5年。偌大的北京城,我竟然找不到一个适合他的标的。
其实这么说未免有些夸张,在北城,以及南城的亦庄,都是能找到合适的房源的。
但,亦庄的优质二手房,价格真的太高了,别说他下不去手,就连我这个坚信“马太效应”,认为现在高的,未来只会更高的人,都很难下得去手。毕竟,之前我推荐的限竞房,才4.6-4.8万,可二手动不动就将近7万,这差别太大了。
北城吧,有些可以是可以,但心底总会犯嘀咕,说白了就是:确定性比之前削弱了。
北京这一波表现比较好的区域,其实就那么几个,掰着指头都能数的清:东西海学区、亦庄、朝阳太阳宫、芍药居、望京、新北苑、朝青、回龙观。
涨幅最高的亦庄,有40%-45%左右。这个涨幅,看起来相当可以了。
但大家不要忘了:这是从2017年调控以来,积压了四年半的涨幅。平均下来,一年10个点。除去贷款的利率和每年的通胀,基本不剩下什么了。
这还是表现最好的。至于那些四年半只涨了10-20%的,那就相当于是赔钱了。
不涨反跌的,赔的更多。
而整个北京,除了那少数几个热点板块之外,大部分区域,从2017年3月到现在,根本就没涨过。
为什么会出现这种情况?之前可都是同涨同跌的啊。
因为社会已处于存量发展阶段,根本不可能有那么大的资金和人口去托举起所有的区域。资金只会去选择那些优质的板块,所以只有它们涨了。

3
一个更残酷的事实就是:
这一波涨过的,下次不一定会涨;而这一波没涨的,下次80%也不会涨。
聪明的资金,已经帮你分出好坏了。
这么说其实也不完全正确:有些房子,几年后,可能多多少少会涨个几千块钱,就如同最近的这一波似的,丰台、大兴、石景山,你说他们没涨吧,其实也涨了一丢丢,但着实没啥意思。5年涨个5%,基本可以忽略不计。
上一篇文章《致普通人:2022不买房,不折腾》中也提到了,这几年中国经济JJ形势不好,干什么都很难。投资房产,一定要先降低自己的预期。过去的回报率,未来不可能再有了。
即便是北京这种级别的城市,80%以上的区域,都已不再适合投资:
整个南城,除了一个亦庄,还有其他吗?
整个北城,除了海淀、朝阳的学区,及一些就业中心的点状外溢,还有其他吗?况且,学区现在也成了最大的不确定因素。
整个西部,除了海淀的那一小块儿,还有其他吗?
整个东部,除了一个望京,以及行政手段驱使的副中心,还有其他吗?况且,副中心能不能100%成功,还是两说。
这么讲,并不是唱空北京,也不是让大家放弃北京房产。只是,从投资角度来讲,北京已和80%的人无缘了。
分享到 :
0 人收藏
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

积分:389747
帖子:77950
精华:0
期权论坛 期权论坛
发布
内容

下载期权论坛手机APP