房屋设计中有哪些工程做好了，能让房子好住又耐住？

一所好房子，不仅要看外观颜值、小区环境、周边配套，房屋的工程质量更是至关重要，比如用材用料、施工工艺、装修细节等，都会切实地影响用户的居住体验。一套房子，哪些工程细节做好了，才能让你放心地「托付一生」？欢迎大家一起来分享！

期权匿名回答 · 2022-9-20 21:20:22

内外兼优，才能好用又好住呀~
外部环境

别的不说，有意识的把规划图、小区单元平面图、户型平面图放心上，你一定会因此而受益良多！
为什么要关注户型平面图，可以带来哪些信息？得到哪些好处？

户型平面图描述了一套住宅的面积与房间布局，其尺寸、位置、形状、相互关系等基本参数，体现出住宅的基本功能和经济性能。
也就是说，通过户型平面图，我们可以得到以下信息：
1.住宅面积是否和预期一致，是否满足家庭人口的需求
2.尺寸规划是否合理，面积分配是否合理，后期装修是否需要进行必要的结构改动。
3.户型是否方正，是否有异型空间，空间利用率能有多少。
4.朝向，南北是否通透，采光、通风条件如何
坐北朝南的房屋，采光通风相对较好，朝北的户型，整年都比较阴冷；朝东的房屋，采光好，通风差；朝西的房屋容易出现西晒
5.功能分区如何
动静分区足够合理，享受天伦之乐的同时，休息区也可以得到最大程度的静谧。
公私分开，保证家人其乐融融氛围的同时，家庭生活的私密性得到充分的尊重和保护。（公共区域一般是指供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等；私密区一般是指供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等）
比如，入户门对卫生间的户型，隐私性就不够。
主次分开，家庭成员的起居才能互不干扰。
干湿分开，才能不拖泥带水，整一个洁净美观的形象。 6.家庭动线如何
居住动线，家务动线，访客动线，交叉越少越好，越短越节约时间，效率越高。
7.开间进深比例是否合适（4 ：6是比较合适的比例）
为什么要关注小区单元平面图，可以收获哪些信息，能得到什么好处？

住宅单元平面体现了一个住宅单元中几种不同户型的布局，它们之间的关系可能会影响到住宅的使用，比如窗户和阳台是否互相干扰，入口是否相邻太近等 7.可以明确房屋的梯户比，从而判断出行效率和公摊面积（梯户比越高，灯带时间越长，出行效率越低；梯户比越高，公摊面积越大）
8.知晓楼间距
楼间距和采光、通风、隐私、防噪都会息息相关。
为什么要关注规划图，可以获取哪些信息，带来哪些便利？

规划图反映了小区的规划布局，这直接关系到所挑选户型的具体位置，涉及到环境、交通、服务设施等多方面因素。
9.交通便利，去哪儿哪儿都省时、方便
10.有学校等配套设施，孩子上学再不用烦恼了
11.离菜市场近，家里随时都有烟火气
12.公园，饭后的散步日子很是安逸
13.超市、商场，各种生活用品，家门口看场电影，买买买的活动随时都可以安排
14.医院、银行等设施，的确会很给力
不管过去如何，希望你，从现在开始，多关注，多研究规划图、单元平面图、户型平面图。那么，你一定因此而受益颇多！
内部条件

有些东西，断舍离掉，才能好用耐住；有些细节安排好了，才会锦上添花。
放弃大可不必的，告别烦闷不安

1.玄关柜装不了多少东西，往难听了说，纯粹是来添乱的。
2.别动不动来个复杂吊顶，羽毛灯，好看是好看，但是打理起来超级费劲。

3.花里胡哨的电视背景墙，看得人眼花缭乱，脑壳发晕。
4.地插，不易清洁，还容易给自己“使绊”。 开放式收纳，如果不是收纳狂，球球你还是别~显脏又显乱。
5.飘窗台面用地板好看，但是一飘雨就变废柴。
6.厨房柜门，平开就好。上翻门容易开了就够不着关~
7.内置垃圾桶，还不如壁挂，因为真的很容易忘。。

8.没有泡澡习惯，就别非得打肿脸装浴缸，后期打理会难受、想哭。 小户型采用硬隔断，真的很让人窒息。
9.射灯，对大多数家庭来说，真的是摆设。
10.空间不够就别硬塞圆床，占据了所有空间，真的没有地方放婴儿床。
11.卫生间用马克砖，很容易眼花缭乱，卫生很难清理。

12.玻璃球、吊篮椅，大多数的宿命就是沦为杂物的堆积场所。
一个得心应手的家，才能放心托付一生

全屋插座一步到位，就不用天天在盘丝洞里盘旋

1. 玄关防盗门上方，离地2m的位置，留好插座，如果家里有安装监控的需要，随时都可以安排。
2. 鞋柜边留好插座，可以烘鞋，也可以给扫地机器人充电使用。
3. 留好投影仪插座，没有后顾之忧。
4. 厨房水槽下留好插座位置，添置小厨宝/洗碗机/厨余垃圾处理器，不会头疼。
5. 窗帘杆附近20-30cm留好插座，电动窗帘随时都可以换。
6. 马桶旁边，预留插座，换马桶随心所欲。
7. 毛巾架旁留好插座，电热毛巾架什么的，想什么时候拥有就什么时候拥有~~

一篇超全的开关/插座点位布置，你值得拥有
新房装修的开关插座怎么布局，有清单吗？玄关做好规划，家的第一眼没有了杂乱

8. 全屋开关，再不用一个个房间检查灯有没有关了，省了好多事。
9. 安装智能门锁，就不用三天两头的为忘带钥匙心焦。
10. 玄关感应小夜灯，不用摸黑找开关。
11. 有老人的家庭安装一些摄像头（插座记得留）、床头安装紧急呼叫器，烟雾报警器、燃气报警器等，避免了很多担心。
12. 鞋柜底部镂空，不用每次穿鞋都开关柜门，即便不专门花多时间整理杂乱的鞋子，玄关也会随时规规整整的。

13. 家里来个绘画墙，再也不用为小孩满墙的“绘画作品”心塞了。
14. 换鞋凳是老人小孩的福音：换鞋再也不用表演金鸡独立了^^。
15. 玄关处设置插座给烘鞋器，冬天里穿鞋，不用感受来自冬日的冰凉问候。
厨房做好规划，做饭超香

16. 前置过滤、中央净水机、末端净水更好的保护家人的健康。
17. 用吊柜门，不用收拾地轨里面的灰尘。
18. 厨柜下方灯带，切菜再不用背光。

19. 冰箱单独走线，出门旅个游，留出冰箱线路就好，完全没有心理负担。
20. 台面挡水条安排上，就不用天天和溅出的水渍打战了。
21. 提前布置好轨道插座，就不用担心电器天天打挤，也没有插座不够用的担忧了。
22. 用带开关的插座，不止省了好多拔插插座的劲儿，事实上面板寿命都要长很多。
23. 免钉挂钩，台面的东西都妥妥的上墙，再也不用忍受桌面的凌乱不堪了。。
24. 抽拉式水龙头，不用够着手，耷拉着腰洗菜了。

25. 安排高低台面，妥妥的告别了弯腰洗菜，架着胳膊炒菜的疲惫。
26. 储物拉篮、的转角拉篮、旋转拉篮。不用蹲下来取东西，真是省太多力气了。
27. 洗碗机，为谁洗碗的发生的争执再也不会发生了^^。
28. 烟道止逆阀，再不用闻人家家里的油烟味儿。
客餐厅做好布局，时光悠然

29. 餐桌旁安放餐边柜，解决了桌面杂乱不够用的烦恼。
30. 小户型设置卡座，节约好多居家空间。

31. 靠近餐桌的墙边设置插座，吃火锅不用单独牵线了。
32. 室内所有地面统一高度，尽量减小高差或无高差，可以防止老人/小孩摔跤。
33. 家具摆放都拉大距离，防止太窄，过路磕碰或摔倒。
卧室精心筹谋，收获满满的幸福感

34. 直接购买遮光窗帘，浅睡眠的宝宝/怕光患者也没有被亮醒的顾虑了。
35. 衣柜内设置灯带，告别摸黑找衣服。

36. 双控开关/遥控开关，不用大冬天起床关灯，受尽冷风吹了。
37. 安排小夜灯，起夜就不用惊扰身边人了。
卫生间好好布置，日子超级舒坦

38. 排水坡度足够（一般是2%-3%），再不用担心卫生间积水。
39. 有老人/小孩的家庭，地面防滑砖，防滑垫最好都配备上，不用随时提心吊胆。
40. 墙排马桶/墙排浴室柜，淋浴水管，马桶旁，台盆下方的水管，全都被藏进墙里，地面发黑的玻璃胶没了，裸露的管道没了，卫生死角也少了。
41. 卫生间安装马扶手，老人省劲儿，年轻人省心。

42. 折叠凳，不拍老人体力不支摔跤。
43. 镜柜做镜子的同时，也能做储物。
44. 壁龛收纳。保持卫生间色调统一的同时，兼具收纳功能，防水、防潮、防锈，卫生清理也变得容易。
45. 镜子采用除雾镜，没有水汽聚集，随时使用都很清晰（提前留线）。
46. 地漏买排水性能好的防臭地漏，排水通畅，无异味。
47. 排水管用隔音棉包裹，提高安静系数。
48. 用台下盆代替台上盆，台上盆虽然颜值高，但是容易囤污纳垢。

49. 恒温花洒，再不用受忽冷忽热的水温煎熬了。
50. 做美缝，真的省了不少，搓黑黢黢的缝隙费的劲儿。
51. 浴室柜悬空，提高防潮性能，同时减少清洁负担。壁
52. 马桶高压枪，省了多少擦地的烦恼。
53. 小厨宝，热水一开即来，承包了整整一冬天的温暖。
54. 拖鞋架，再也不用穿湿哒哒的拖鞋了。

55. 存水弯，一定程度上可以防止返臭。
为小孩做好打算，岁月安然

56. 甲醛污染，找准污染源，从源头制止，远离甲醛污染，保护家人健康。
板材：建议选择正规厂家生产的E1级板材，木质材料环保程度一般为指接板，多层板，大芯板，刨花板，密度板。
油漆：尽量选择水性乳胶漆。
墙纸：纯纸的壁纸会好一些，铺贴的基层选择植物糯米胶。
家具：尽量购买知名品牌的产品，并检查产品包装上是够有国家权威部门的环保认证标识。选择水性漆或木蜡油的面层工艺处理会好一些。
软装产品：窗帘，沙发坐垫等面料一般都含有免烫剂、阻燃剂。可拆洗的产品建议入住之前做好清洁工作。

57. 窗户、阳台等做好防护，安装护栏，不用担心小孩翻墙翻窗。
58. 防尖角：不用顾虑宝宝乱晃，一不小心撞上。
59. 防夹手：宝家里的门，抽屉装好安全锁，闭门缓冲器，不怕小手受伤。
60. 防压倒：玩具架、书架不要做的太高，超过60公分的柜子都要固定，稳固性得到保障。
61. 防窒息：封闭空间注意通风透气功能，防止密闭空间的遗忘。
62. 防触电：
家庭装修的电路布线，尽量提高插座的位置到儿童够不到的地方。
63. 防割伤：刀具什么的收起来，不怕小手和刀子杠上。

64. 恒温花洒防烫伤。
65. 防视网膜伤害
灯具的选择上要注意
选灯具光源时一定要用心，房间内最好选择可调光的灯具；书桌的灯光要柔和、均匀。
卫生间建议使用风暖
婴儿出生后的半年里，在还不会坐之前，晚间大多数时间都是父母来协助仰面洗澡，使用浴霸，光线太过强烈，无疑会直接伤害到孩子的眼睛。
建议安装投影仪

投影仪是通过反射的原理产生影像，相比电视的直射进人眼，危害稍小一些。
66. 如果你家是loft房型，在楼梯处装一个婴儿门非常重要。
67. 换鞋凳不起眼，但小孩子没有足够的定力，会超级爱。
68. 木地板没有瓷砖那种凉，也没有那么硬，小孩子光脚不怕着凉。

69. 客厅大可不必千篇一律的沙发+茶几+电视柜，完全可以多留一点空间给孩子施展。
扎实基底，才能心中坦然

70. 新旧墙体、水电开槽处，做挂网处理，不用担心墙体出现开层脱落现象。
71. 刮腻子挂网格布。可以加强腻子的紧密程度，防止腻子因抹灰层开裂引起开裂。
72. 强弱电分管铺设，弱电交叉的十字线管位置使用锡箔纸，再不会为强弱电干扰问题发愁。
73. 吊顶的时候要用轻钢龙骨，纸面石膏板间留5-10mm缝隙，采用L、T型转角，不怕衔接处开裂啦。

74. 主龙骨与顶面连接固定要加美固钉或者膨胀螺栓。安装灯具的位置，四周是否加固龙骨处理，牢实在心里。
75. 卫生间镜前灯原灯线穿黄蜡管，避免线路后期损坏漏电。

期权匿名回答 · 2022-9-20 21:20:32

我们心目中那些令人赞叹的建筑，如规模壮阔，金碧辉煌的故宫，伴随着几个朝代的更迭证明了它毫无疑问是一座优秀的建筑设计。它不仅在设计上有举足轻重的历史地位，还是木质建筑里古董级别的存在，不过600年持续至今不仅仅靠的是气派和规模，也同样离不开它做的那些隐蔽而伟大的工程。

“故宫不积水”的新闻经常上热搜，在暴雨天气中城市内涝这样几乎无解难题下，故宫建筑群一直都解决得很好。这得益于故宫设计之初就已经全面考虑到了用水防水的整体工程，架高地势，制造坡度，设置暗沟和上千个“龙头”排水口，挖建人工水系与天然水系连通等操作，来对庞大的故宫建筑群迅速排水，甚至蓄水用水。

故宫内前三殿和后三宫等主要宫殿庭院之内都有一条南北向的御路，东西六宫等院落中也有南北向的甬道。御路甬道位于院内东西正中，并要做成中间略高、两边偏低的形式。这种中间凸起所形成的弧度在工程营造上称为“熊背”。御路确定后也就确定了这个院落的分水线，在铺砌地面前确定水流方向并找好坡度，将雨水汇集到东西两侧的明沟内，引入院东南角的水沟门，经暗沟流入内金水河。内金水河与故宫周围的护城河相通。
——《紫禁城》杂志

除了排水能力优秀之外，地处北方的故宫对取暖更亟待解决，而在数百年前就创意性提出了专业地暖设计，相关设施也在建造伊始一并在故宫设计好了，在养心殿的地底下有完整的管道设计，有专门设置的炉腔，烟道口，通过加热地砖的办法，让房间充满暖意，尽管是空气加热，但是提供了超越时代的幸福指数。

并不是说我们得从传统建筑中要去寻找灵感，但是传统皇家的建筑设计一定充满了对房屋好用耐用的充分思考，也在一定程度上深度考虑了狭义上的“人文关怀”。

到了今天各种摩天大厦的兴建，现代社区形式的出现，居住环境发生了翻天覆地的变化，但是我们所需要的那些居住需求其实并没有发生本质的改变，我们同样关心水的使用，健康饮水，防水防漏。地暖依然是最常见的冬季采暖的选择之一。随着社会进步，安全健康意识的增长，空气，温湿度，安防，人性化的需求设计也逐渐普及起来。
一个好住耐住的房子，需要的是从内到外的全面考虑，除去地段，建筑园林设计，户型之外，还有一些隐蔽的工程能在长期使用中体现出幸福感，比如墙地面的工序流程，吊顶龙骨的强度，防水的等级，新风与空调的铺设，家庭用水净化等等，而这些细节工程在毛坯房时代也很容易被忽视。更何况在劣质精装行业横行的时代，这些重要的基础建设甚至让你无从得知它到底做得如何，也无法重新改造，只好从此将就下去。

上周去到一个北京南海子公园边的新楼盘，这是一个绿城的项目，才了解到现在建筑房屋的精装交付已经到了全新的高度。在居家幸福感方面，把一些问题解决得很真诚，除了基础设施的完善之外，还有一些也让人刮目相看，隐蔽而伟大的工程。
硬装施工

硬装施工是一个建筑房屋的基础，但也是最困扰消费者的部分，它的专业性和用心程度，全都隐藏于墙壁和地面之下，在未来的每一天都会影响到你的生活品质，而你只能被动依靠于第三方，比如装修公司，或者一个用心的精装地产项目。

这是我看到的卫生间防水的多层剖面，这样的多层地面工序中，比起常规的做法，从里到外可以发现一些负责任的细节工程，地暖和混凝土回填之上，防水层之下单独设置了一层找坡层，为防水排水的效果兜底，不会形成瓷砖下的积水坑洼位置，来提高卫生间的耐用性。
再往上为瓷砖单独提供了专用瓷砖粘接剂，通常是由高强度树脂基材料配比而成，比传统水泥要更牢固，防水性也更强，对墙面地面的外层有很持久强效的加固作用；
在防水高度上还提高了传统做法或国标的规格要求，通常防水高度在1.8米左右，而这个卫生间防水高度按照2.4米的通顶防水的规格来施工，以防在未来使用中水汽的蔓延浸湿。
淋浴区的边界单独嵌入了金属的止水钢板，重湿区的防水问题确实需要得到重点照顾，很多时候家里渗水的原因都来自于对淋浴区的长期渗透，再延伸到卫生间外墙的。这多层多方面的工程都是为了保证用户在这里能安心地居住30年，50年甚至更久。

吊顶的安装结构也超乎我的想象，专用了环保和防火性更高的全轻钢龙骨，结构加固的同时，还能减少漆面开裂，这些细节和规格上的提升，给了我比较大的触动，因为这已经比大部分毛坯装修的公司要好得多了，我逐渐开始相信以前人人嫌弃的精致房，以及能追赶最顶级的私宅装修的水准了。
人文的设计

居住环境不仅指的是房屋硬件的设施，还有在我们生活中息息相关的水，电，空气，安防等等隐藏在背后的体验，这些日常生活所需的资源优化体验是非常容易打动人的。
我进房子第一时间其实是被中央直饮水系统吸引住了，作为一个北京居民对饮水体验通常都是带着点狼狈的，一般是小区的净水器接水点需要自己去打水，但是不少小区的设备陈旧，水质逐渐下降；家用终端净水器则存在安装费劲，设备维护麻烦的问题。桶装水占地，用水可能有时效性等问题，在我心目中都不是最完美的解决方案，直到我了解到这个小区的中央直饮水的设置。

直饮水通过304食品级不锈钢管入户，不再需要自己去提水，叫桶装水或者在家自行过滤了。据我了解是小区专门采购了超大的中央直饮水设备，以及对每家每户铺设了专用食品级管道，保证家家户户都能用远超以前的体验来获取直饮水。

相较于各种净水方式的水质健康问题，以前可以说是各有优劣：
桶装水工业设施高端专业，但是面临着开盖后平均存在一周的饮水期，这可能会存在菌落疯涨的机会，水质飘忽不定。
社区净水机不但有桶装水的问题，工业设施简陋，甚至年久失修不维护依然在大量供应饮用水。
家用净水器尽管水质更加新鲜，但是净水设施相对简陋，工序也偏少，净化能力偏弱，而且还需要自己维护设备，操作复杂程度更高。
而这些优劣点在中央直饮水系统面前能得到更完善的解决，设备高端，水质新鲜，供应方便，用户在这样的房子里不就是能感受到更长久更人文的关怀吗？
一些人文设计还带有对未来趋势的思考，比如智能化在年轻群体中普及很广，所以也预留了很多全屋智能的接口设计和类似智能马桶、电动窗帘等的插座预留。
https://xg.zhihu.com/plugin/a1ed1863eabb88f11eefa56fb2abcee8?BIZ=ECOMMERCE现在越来越多的房屋交付将会是以精装的方式，总会需要有影响力的房企从性化十足的装修行业中，汲取其中专业而具标准化的部分，利用规模化的优势去打造真正高端的居住体验。
逛完绿城这个房子感觉算得上一个高分答案，还耳目一新的把中央直饮水系统，新风系统和中央空调做到高效而美观，这给了我一种信心，未来大家将不会再为水深而混乱的装修行业气昏头脑了，可以尝试把工作和信任交给负责人的精装地产公司来做了。

期权匿名回答 · 2022-9-20 21:20:37

隐蔽工程，特别是水电，真的很重要。
因为防水做不好，那你的房子卫生间啊，厨房啊，这些地方有可能以后时间长了，
例如5年吧，就可能管道啊，会坏，那你水啊，这些就容易漏到楼下，这就是问题，
因为水的问题，要把房子很多地方拆了重新装，就很费力，而且很烦。
要知道，漏水了，物业不管你的，你外面的地砖，重新铺要钱，自己家里面的水管找问题要钱，
重新搞要钱，就是烦，真的，烦的不得了。
我这么清楚就是因为我隔壁就遇到这样的事情，看他们搞来搞去，
搞去搞来，两年了，他楼上还是漏水下来。
他也没办法，吵架，打官司，疫情期间打官司可想而知多麻烦，还有执行呢？
最后当然解决了，还是比较强硬的办法。
还有电的问题，如果提前不考虑清楚，那么以后跳闸都不知道为什么。
这个隐蔽工程是真的重要，很多人在找了装修公司以后，基本不管，
但是做水电的隐蔽工程的时候，怎么样都要去看看。
要不然后患无穷。

期权匿名回答 · 2022-9-20 21:20:58

私以为，房子的好住跟耐住，完全是俩概念。
前者见仁见智永远没统一标准的，后者是人心所向但买房以后一时半会求不到正确答案的。
论房子好住的标准，主要还是得看住这房子的人怎么判断这个“好”字。
以个人来说，我以前也写过我有一小房子，不常住，纯粹是我有时候心乱来这打打坐看看书的一书房。
这房子本身环境不错，市中心闹中取静，遗世独立，我也自认为很好住。
但别人可不这么说，来过我书房的同志给它起了个别称，名曰“贼见愁”。
原因很简单，这屋子里头，不该有的全没有，该有的也没有，给人一种家徒四壁的破败感。
朋友们深情的说，如果在这屋子四白落地的质朴墙面上挂个山水画，再给清冷似水的墙角摆两张老式单人沙发，堪比八十年代初国企单位的老干部活动中心。
但这挡不住我觉得它好住。
我倒没有说效仿乔布斯的极简风，咱也不配，但我总觉得给一间看书思考的静室里头加装潢，是会叫我分心的，分心了就不能把思维聚焦到读书跟思考上边，那这房子本身的意义就大打折扣了。
当年在外地还小住过一段朋友空置的房子，据说是他媳妇操刀设计的调性。
美其名曰叫“好睡风”，说白了就是整个屋子光线极度暗淡暧昧，全屋所有灯全点亮，都没我家厨房灯泡亮堂。卫生间的灯红里透着粉，导致我洗个澡都觉得自己是在什么不太合法的店里头消费呢。
这还不算完，他家从客厅到卧室里头能做柜子的地方全是玻璃门柜子，能摆东西的平面上从手办到化妆品，从游戏手柄到时尚杂志，都给占满了。
女主人告诉我这是要营造一种“家”的温馨。
可我每天一觉醒来恍惚中总错觉自己身置于刚被轰炸机犁过一遍的阿富汗危楼。
我有心给他规整规整，男主人一把给我拦住，说他夫人脾气火爆，我敢收拾她的房，估计下次我们哥俩见面就得在我给他烧纸以后托梦叙旧了……吓得我一愣一愣的。
人家觉得好住的房间，于我来说苦不堪言。
所以统一的好住标准，仅从个人风格而言，是真的不存在。
如果真的要个统一的好住标准，那只能是从居住环境上说事儿了。
譬如说楼体质量得好，隔音得好，邻居得体贴之类。
我今年夏天就遇上一码，楼下邻居装修死活说我厕所漏水，后来我叫物业过来测了两次都不是我的事，但也耽误了我两天的工作。
而我楼上住个热爱室内运动的贤邻，经常不定时的在室内做往返跑，穿硬底鞋哒哒哒，偶尔还是在夜里进行，导致我经常做梦开机关枪扫射，哒哒哒……
这种体验就不妙，毕竟左邻右舍的认知能力和公德水平，在公寓楼这种密集居住的环境里还是挺重要的。
再就是地段选择问题。
尽管大城市的市中心房子都贵，但老楼也是居多，在这种老小区居住，有时候你点上一盘檀香吮一口红酒，抱着莎士比亚的本子正打算雅致一会，楼下收破烂的三轮来了，内个吆喝声足够叫你一秒出戏。
别问我怎么知道的。
至于房子耐住的事，私以为应该是中国人买房关心的头等大事。
因为房子在中国人心里的地位跟钱包里的地位，都太太太太重要了，几乎个个买房的人都把房子当个传家宝看待。
我以前看过个调查，说房产在全球家庭看来都算顶尖的资产配置。
但国内外不同的是，其他发达国家的家庭开支里，大约三成在房子上，七成是拿来生活的。
中国恰恰相反，差不多七成家庭资产在房子上，只有三成是拿来生活的。
而占据家庭资产70%的房子，产权也恰好是70年，因此每个国人对房屋的耐住考量，也起码是以七十年计，这算是公众对房屋质量的心理保质期。
可商品房从出现到现在也不过短短三十来年时间，这个保质期的标准还没有被充分验证过，只有不少新闻披露出来的豆腐渣房成为焦点。
类似于有些房子的外墙没住几年就比点心皮还酥脆，掉的所剩无几的。
还有甚者整个楼体塌陷倾斜，让房主们没有去巴黎的命，却有幸住在比萨斜塔的顶。
不过这一二年，上边说的这些情况少了，说起来还是托全行业内卷的福，房地产也不例外。
行业内卷，对于打工人来说自然不是什么好事，从另外一个角度看，它也有积极意义。
比方说，增量市场增速放缓的大环境下，那就必须在产品品质上下功夫才有机会获客。
而房地产这行业比较特殊，它不像大部分消费领域的产品，所购即所见，所见即可以品评质量。
房地产行业的品质和保质期，是随着居住年限的增加才有定论的，得以几十年计，不可能跟买个快消品似的，用上就能给好评。
因此，地产公司在大环境对品质要求越来越高的前提下，也是绞尽脑汁把产品质量在购房的第一时间，甚至购房之前，就得想辙展示给潜在客户。
以前内种买期房，对于当前楼市而言无异于拆盲盒，你买的跟你看到的不见得是一回事，甚至退一步说，由于前段时间沸沸扬扬的烂尾楼事件，导致消费者对于买楼后看的见看不见都已经开始存疑，因此钱包捂的更紧。
现在大房产公司比较有牌面的玩法，都是把现房整的跟脆脆鲨威化饼似的，直接把现成的楼房一切两开，把剖面拿给消费者看。
里头用的什么料做的什么工，工序有几层质量打几分，全都能拿出来展示，哪怕是个外行都能看明白，看不明白的现场掏出来手机问度娘，心里马上跟明镜似的。
随便拿出来几个点来说。
比方说最容易出问题的卫生间防水这块，现在大开发商能清清楚楚的给你展示出来他们是怎么做的。
国家防水标准是铺到一米八，人家就给你搞到两米四基本通到房顶了，保证住起来省心。
干湿区之间的分离，有专业的止水钢板加持，直接让干区湿区一别两宽，渗水漏水跑水返水现象与你无关。
卫生间地面12道防水工序一道不少，且层层可见，粘接也把成本低效果差的水泥沙浆配方给淘汰了，用更专业的配方把瓷砖粘牢靠，省的房主一脸懵逼自己装修，过几年还得返工受二茬罪。

这是其一。
其二，类似于我这种外行根本看不出门道的吊顶这块，国家标准龙骨的排布距离是1200，现在人家用300，600,900的高密度排布，而且都直接展示给你看，完全不用担心耐用度打折扣。
吊顶材料用的是全轻钢，一块廉价的木质吊顶都没有，确保达到国家A级吊顶标准，安全系数拉满。
至于确保吊顶的刚性，防止长期居住后出现变形开裂，用上了造价高质量稳的一体化L型石膏板以及斜拉支撑工艺，把成本拉到最高，把风险降到最低。

上边说的这两条，是以前正常选房购房过程中根本看不见的，也没有开发商为了赢得客户满意，现场表演胸口碎大石劈来一个楼给你看。
现在绿城和保利联合开发的和锦诚园项目，他做到了。
立项之初就秉承着用一个“透明的房子”给购房者一个“透明的答案”，毕竟不能保证买个房子还得要求我现修一门土木工程不是？
所以房型好和小区环境好这些面子上的漂亮已经是过去式了，面子和里子兼顾的楼，才是适合当前房地产大环境下让消费者住的安心的楼。
整个楼盘的地面墙面，吊顶防水等等对于购房者来说一直属于神秘面纱的专业领域，现在一一被揭开，并且有专人讲解，且矗立于北京五环边，随时恭候有意提升居住质量的群众们现场检阅。
依我看，哪怕不一定买，去那溜达一圈涨涨房屋质量方面的知识也是好的，万一以后用的上呢？
至于到了现场再多看看其它方面，就我能看得懂的来说，精装的房子灶具洗碗机是西门子的；中央空调是东芝的；热水器是史密斯的；智能锁是耶鲁的。
我想，应该是有个过硬的房屋质量才能和这些大牌家装设备配套吧，房子的内功外功，理应双修才对。
以我个人的视角来看，和锦诚园无论是地理位置还是小区，无论品质保障或者品牌硬度，都算是当今日趋成熟的房地产市场上的新标杆。
换句话说，以后所有的楼盘打算赢取客户芳心，不把品质卷到这个程度是不好混的，更关键是，还得把房子切开来叫客户看明白才成。
毕竟房屋概念对中国人的重要性太高，房屋是潜意识里婚姻，家庭，事业乃至传承的先决条件，打算住的好住的久，房屋质量的根基坐实是第一步。
继而幸福的根基才能打牢。
https://xg.zhihu.com/plugin/a1ed1863eabb88f11eefa56fb2abcee8?BIZ=ECOMMERCE

期权匿名回答 · 2022-9-20 21:21:08

既然说好住又耐住，那我觉得合同（法律工程）也是其中一部分。最近刚好有个朋友让我帮忙给她看房子。楼盘位于亦庄，绿城和保利共同开发的一个在售楼盘（和锦诚园）。
征得客户同意之后，我把这次看房的情况做一个简单的整理，分享给大伙儿，算是一个去售楼处看房的攻略。
这次我的客户是一个单身女性，工作比较久了，属于拿到购房资格后第一次买房，她自己承担一部分，父母一部分。
之所以考虑这个项目，首先是在客户的预算范围内，地理位置离客户上班单位开车半小时，回父母家开车也是半小时：客户父母退休后生活在廊坊。
同时客户经常需要出差，这个楼盘离大兴机场比较近。
所以算是上班半小时，出差半小时，回家半小时。
项目隔壁就是南海子公园。
这也是为什么客户精挑细选之后，决定带着我去看，算是帮她这个临门一脚。
我和客户在售楼处集合，一起进了售楼处，销售人员一如既往的都很热情，我稍微隐藏了一下身份，给销售说我也是来买房的，征得对方同意后拍了一些照片。
既然是律师嘛，肯定关心的就是法律方面的问题。
可能在全国范围看，目前买房人都普遍顾虑买期房会烂尾，但是这个项目特殊一点，在北京。然后保利是国企，绿城是杭州的民企但是国企持股，所以和万科类似，绿城是一个比较稳健的开发商，烂尾的风险很低。客户也基本没有这方面的担忧。
去售楼处的时候，大家要看两个东西，一个是商品房五证上面的主体，证发给谁，说明谁是真正的开发商，一个是要看购房合同，看具体和谁签订合同。这是为了确认主体和宣传一致，适用于所有楼盘。
目测工地现场的情况，楼盘已经盖的差不多了，施工人员数量也够，现场有红帽子和白帽子，按照合同和销售的说法是预计明年9月份可以交付使用，这个说法从目前进度看基本准确。
北京住建委对开发商销售楼盘的要求是比较严格的，售楼处公示的内容非常多，也非常壮观：整整一面墙。
包括每套房的价格备案、预售手续、监管协议、五证，甚至面积预测报告、合同模板、分层平面图……真是一应俱全。可以说是这几年来我去过的公示内容最多的售楼处。
需要我去的售楼处，90%都是已经出问题的，诉讼是律师的主要工作，像这种陪购业务，一般都是处理完诉讼的客户再买房的时候，怕连续掉坑，特意再找律师陪同一下图个心里踏实。
实际上买期房找律师的作用，和买卖二手房相比，还是买二手房律师的作用相对大一些。

后面墙上悬挂的是五证，全国各地都要求售楼处公示五证

监管协议的公示，北京在这块做的相对比较好，但是依然不能100%避免楼盘烂尾

分层平面示意图

面积预测报告，每个户型的面积、公摊都在上面，可以和合同做对比

北京要求对一房一价的备案价进行公示

看完五证这些，接下来主要是看合同。
来我们看看合同条款。
甲方的事情我前面说了，可以先记下来，回去用天眼查 @天眼查查一下，看看是不是真的大房企，看看是不是上了失信执行人名单。
因为是公示的模板，所以面积坐落这块这次不用看，直接跳到交房条件。

北京的交房条件实际上是全国来看最严格的，就是北京住建委在2007年开始，要求除了竣工验收备案之外，北京的商品房必须做到配套设施同步交付。
而全国各地对交房条件的标准并不一致，比如上海，就比正常的竣工验收备案之外，还额外要求开发商取得商品住宅交付使用许可。而到了成都，就非常宽松，允许不把竣工验收备案作为交房条件，可以约定为“四方验收”“五方验收”，这个所谓五方验收，就是开发商、施工、监理、设计、勘察，说白了就是自己人验收而不需要政府。

交房条件对开发商是easy难度，对业主就是hard难度，因为当交房时和买房时“他们说、你想”的完全不一样的时候，验收难度越低，也就意味着货不对板的概率也越高。
光搞清楚难度还不够，还要看后果，也就是一旦商品房不能符合交付条件，逾期交房怎么办，违约金的标准就是评价一个楼盘的水准的因素。
这里是最标准的日万分之一。

这个日万分之一，就是法院衡量违约金多少合适的一个潜规则，有的开发商约定比这个低很多，比如日万分之零点一，一套200万的房子，违约金一天才20块，一个月600，一年才7200，连房租都不够。如果是日万分之一，就基本可以覆盖掉房租。
也有一些开发商会约定日万分之三，日万分之五，如果真的发生业主也不要高兴太早，因为开发商一般都会主张违约金约定过高而要求法院酌情减低，也是减低到日万分之一。
交房之后就是面积，按照2003年司法解释，面积在正负3%以内多退少补，超过的话就要赔钱。但是法律也规定，如果开发商另有约定从其约定。
很多开发商为了逃避责任，就会故意在面积这作出特别约定，取消客户的退房的权利。
这个项目作为大开发商，就是老老实实的选了A，这是靠谱的。

面积之后看一下房产证等等，大致上后面的内容都是落在一个开发商的平均水准上，我感觉他们应该是挺有自信，不太会遭遇维权。
我特意留意了一下物业费。
物业费五块多。
在北京如果你多花点时间逛小区，你会发现有个规律，就是物业稍微好一点的，物业费在五块钱以上的小区，品质就相对好很多。
如果物业费低，比如一两块钱，那么通常小区都比较乱。
所以我会建议客户专门挑物业费贵的楼盘买，至于具体理由就不再赘述了。

要注意住宅和洋房、商业物业费标准不同，这次由于预算等原因没去看洋房

接下来就是去看户型和样板间，由于时间原因，总共看了两个户型。
分别是130和170。
这个开发商很有意思，所有的户型全部做成了四室两厅，而且布局相差不大，非常方正。
130的户型，都是把四个卧室坐在了四个角，客厅和厨房、餐厅连城一条线，再用入户门和卫生间连城一个十字，把卧室全部隔离开。这个做法的好处就是私密，让两个卧室中间不是只隔着一道墙。
年轻夫妻和小朋友如果只隔着一道墙，或者儿子儿媳和父母隔着一道墙，很不方便。
130和140在同一层，是两梯两户，得房率78%，140的户型也不错，可惜已经全卖完了。
现在的新楼盘由于规划的缘故，得房率都是这个水平，在这个面积基础上，很少会见到四室，而这个房子，是无论多大面积都做四室，无非是会差一些空间、尺寸、衣帽间等等，反正170的户型我看也是这个配置。
有一个小间可以做健身房，或者做书房，或者画室，样板间展示的就是这几种方案。
我自己在北京看过的房子比较多了，北京的楼盘尤其二手房做到这样的户型设计的其实比较少，通常利用率和布局合理性达不到这么高，算是一个亮点。
这个楼盘还有两个值得留意的点，就是他的窗户和装修。
先说窗户，窗户超级大。
他不像写字楼那样用落地窗，而是做了飘窗的设计，飘窗比较低，正好可以坐上去，像个小沙发一样。
窗户设计也比较独特，大，导致景观极好，采光很好，同时，窗户只有一扇，设计了一个童锁（后面会讲），打开之后通风效果非常好，加上是板楼南北通透，所以两边都开窗户应该效果会不错。
我看房的时候外面都在施工，所以售楼人员怕土刮进来，没敢开的太大。
童锁这个东西很少有人留意，但是带孩子的家庭往往听到这个消息时候，早就装修做完了，要改的成本就很高。
这几年下来，有个热点叫“儿童高坠”，有孩子或者想要孩子的家庭可以搜索一下。
窗户大，也就容易担心孩子会掉下去，所以对儿童高坠的法律规定是比较明确的，包括护栏等等，国家一直有考虑进去并规定在设计规范中，但是窗户的童锁设计，可能是比装护栏更有效率和性价比的措施，这个童锁的设计也比较巧妙，是个物理卡扣，要用手推着才能彻底打开，小小孩自己开窗难度较大。

打开窗户后需要用手把童锁顶起来才能把窗户彻底打开

装修似乎是售楼卖点之一，销售特意带着我们展示了装修各个步骤，样板间专门有一件把所有工艺一字排开，让购房人看到装修的步骤。
地板是有地暖的，打开展示了从里到外一层层的工序。

这个是天花板的龙骨吊顶，里面肉眼可见两条饮用水管，是开发商设置的中央直饮水系统。
说道中央直饮水系统，我是第一次听说北京的楼盘有这个。
一般在家里，要么买桶装水，要么装净水机。
桶装水一个是沉，要经常买，一个是占地儿。
净水机在自己装也是一样的问题，定期要更换滤芯儿比较麻烦。
这个开发商给楼盘（4个小区组团）采购了四台集中净水系统，据说一台机器三百多万，然后用两根净水管实现一个循环系统，避免业主不在家没人喝水，回来饮用水质量变差。
水管很讲究，房开特意用了304食品级不锈钢管，就为了喝口水，我是第一次听说为了业主喝个方便的水花这么大工夫的，不亏是杭州地产商，看来一直有比较极致的泡茶的需求。

开发商特意做了两根304食品级不锈钢管

新风系统的机器特意做在厨房的吊顶里，这样有效解决了噪音问题。

水盆边缘做了一个弧形，避免水流下去。

门口是智能家居系统的面板，和电梯连接了，可以在家里控制电梯。他这个两梯两户，最小的户型也是110平米的三居室，所以电梯应该不太需要排队，就是出门的时候可以在家里把电梯按到你这个楼层。
功能是否实用不好说，但是如果不是开发商预装，买二手房基本不太可能实现类似的功能。

厨房水盆下面是空的，因为开发商集中供应净水，这个位置就可以把净水器省出来，预留了一个食品粉碎器的位置。
这里要特别注意，样板间里有的东西，不全是“送”的，有些只是装出来给你看看效果。开发商在样板间类似的位置都贴了标签，但是普通消费者一般不会太注意。买房的时候一定要问清楚哪些是送的哪些不是。

赛乐板

赛乐板，之前没见过，销售说是用来避免墙面被灶台弄脏的，“抗菌易擦洗”。老实讲我不是太懂。

这个是客厅，手机拍的，现场感受就是蛮大的，尤其是窗户。
因为这个窗户很大，所以采光效果会比较好，同样的面积就会显得比较大气。在北京这个120~140平米，总价大概700~900万这个区间的房子，做到四个卧室同时有这个客厅布置的户型不容易找，同时我拍照这个位置调转180度是餐厅，餐厅尽头就是厨房，那么客厅、餐厅、厨房形成了一个南北通透的布置，空间感就比较大了。

储物空间放在了墙里，虽然柜子数量不多，但是比较美观，适合女性业主的审美需求和功能需求。
如果你不想买这个房子，最好别带着对象来看房。
我的客户看了对卧室客厅和景观都没有激烈反应，但是一看到衣柜和衣帽间，就明显眼神发亮。
接下来是“楼王”团队，170平米的户型。

虽然依然是四室的设计，但是是正好对着公园的一排户型，这个独特的地理优势导致这一排房子每平米都要贵一万，这套170平米的户型差不多要1100~1200万。
这个可能不在我客户的考虑范围内，但是如果是我买的话那我可能会搞一套这个户型。
它有270°窗户，窗户外面就是公园。

飘窗设计的比较巧妙，代替了一部分沙发的功能
北京能上班通勤的房子，除了通惠河那边有一排对着通惠河公园的，像这种景观不太好找。
但是通惠河那边基本是均价10万以上，这个面积就要少说2000万以上了。
这个户型面积客户不太感冒，因为她认为凭空多了这么多钱，依然是四居室，等于钱白花了。（但是有多个独立衣帽间除外，我认为最主要的原因还是预算原因。）
客户一般都是对的！

这是楼王170户型的大堂，挑高相当高，朋友要是来了很有面儿。
这就看的差不多了，我就关注了一下楼盘的物业。
因为我经常去全国各地的楼盘，我发现一个情况，北方的小区，通常对园林设计没啥兴趣。而南方普遍对小区园林比较看重。
这个楼盘是保利和绿城一起做的，从绿化方面看明显是绿城主导：杭州开发商做的小区园林设计，在北京比较少见。
尤其是在城里买二手房，很多小区都是原来各个机关单位的小区，更是不注重小区绿化，说不好听的就是有点土气。
我放个图大家可以感受一下。

要知道一个事情，就是我们的物业费，不是可以随便改的，就是买房的时候定了多少，基本上未来十年二十年就一直是这个价格了。
所以两块钱、三块钱的物业费，看似不多，但是毕竟随着物价变化，会逐渐不足以维持小区的正常运转，再加上没有业委会难以对物业进行监管，钱到不了小区就没了。
北京的城市风格，就决定了他的小区品质，在五年之后是一个比较大的滑坡，比如我客户在国贸上班，那么她从国贸往东一直到通州，一路看过去，大部分小区都是地砖开裂，绿化破败，外立面破损，一眼看过去就是个“旧”，而实际上这些小区老的不过是2000年，新的也就是2010年之后的楼盘，再早就被称为老破小。
10年、20年就维持不了社区品质了。
所以初始的物业费价格比较高，实际上是个优点而不是缺点，因为他会把这个房子，在二手房市场上，通过小区的品质支撑起来。
物业费的价格，130平米房子，2~3块和5~6块，意味着一个月差了几百块钱，一年不过几千。
但是北京的房价随着楼盘老化，价格一平米很容易差出一万块钱，一套房子就是上百万的价差。
以后当你不在喜欢这套房子，需要因为孩子升学、扩大居住需求，或者单纯就是你自己阔了想要换房子，房价坚挺多出来这100万，就可以让你买房的时候有了更多的选择空间。

绿城在北京的项目口碑都不错，我认为物业费贵是一个重要因素，给楼盘底子打的比较好。比如说绿城北京诚园10年开盘，在南沙滩，物业费四块多，现在就是周围最贵的楼盘，现在一平米12万多，再加上都是大户型，最小面积的两居九十平上千万，且没有房源，像我客户就很难上车。同样的价格买这个楼盘可以买楼王了。
客户目前的需求，就是和父母共同居住生活，所以之前一直在看城里的老破小，或者一居室、两居室。
由于首套房，卖掉老家的一套房子后，加上目前她个人攒下来的存款，首付40%的情况下可以买不超过900万的房子。在这个区间上，到单位半小时，买六、七十平的房子，性价比不是很高。
客户目前年纪不大不小，看目前的趋势，有长期和父母共同生活的可能性。退一步说，如果未来成家，除非找一个北京户口的丈夫，否则依然解决不了孩子上学的问题。这个时候学区就不是首要考虑的问题，而是要优先顾及居住品质。
这个小区的开发商其实主要不是给我客户这种大龄单身女白领设计的，而是给北京的家庭改善型需求，所以他的定位全部是四居，而且按照3个卧室、1个书房，这样可以支持二胎、老人带娃等等，有充分的空间。
但是要注意的问题是，改善型需求一般都是二套，这意味着能贷款的部分有限，所以在卖掉手套房之后，800万的房子也就是贷款小200，剩下的六百多需要年轻家庭贴不少钱进去。
从通勤角度，这个楼盘到国贸还是比较方便的，但是其他商圈会比较远，比如去西二旗，比如去望京，走四环过去要一个钟头。
坐地铁是八号线。
我这稿子还没写完，客户就表示下周末再去签约，我可能还得再陪她去一趟，把签约、贷款流程一并走完。
这里我还想再强调一下，和二手房不同的是，商品房的购房合同是固定的，基本不能修改合同。所以不建议买商品房请律师陪同，意义不大。
需要注意的无非付款安全：1、认购书签订之前一定要认真再三思考，因为很多人交完定金就后悔，商品房定金一般是不退的，除非你找 @吴声威掏律师费去办退定金的业务，或多或少都有折损。
2、钱一定要打入监管账户，包括首付和银行贷款，签订贷款合同和购房合同以及付款的时候，最好核对一下账号和监管账号是否一致。
3、如果能转账尽量转账，刷pos机不能保证刷过去到监管账户，也可能进别的账号了。
我前面写的那些合同中的注意事项，开发商只要约定的和其他开发商一致，那就是良心的开发商，违约金约定过高的，违约金约定过低的，都要小心。
前者说明是没什么经验的开发商，很容易出事，出事基本都是咱买单。
后者说明开发商对违约有了充分准备，对自己没什么信心，那掉坑概率也很高。
我最后再总结一下这个房子：
1、样板间很有特点，开发商想对客户表达一个理念就是装修是“看得见的”，强调这个装修的品质过硬，这是我在其他楼盘很少遇见的，在这个时候强调房屋质量，蛮好的，希望能说到做到。
2、设计上比较用心，因为我自己也买二手房并且找大公司做装修，感觉装修公司考虑问题可能还没有开发商周到，这一点是印象蛮大的。比如就为了泡个茶是吧，硬是装了两条水管解决一个不买桶装水的需求，就不愧是来自杭州的理念。
3、没找出什么毛病，但是看房的流程和方法基本是适用的，我的观点就是“多看”，只要看得足够多，自然就会有对比。
图片都是趁着销售不注意的时候拍的，如果觉得影响卖房子可以联系我删除。
广告费就不用了，客户已经付过了。
https://xg.zhihu.com/plugin/a1ed1863eabb88f11eefa56fb2abcee8?BIZ=ECOMMERCE

房屋设计中有哪些工程做好了，能让房子好住又耐住？

5 个回复