北京购房攻略第一篇基础知识（从小白到专家）

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一直想写一篇完整的北京购房科普文，提高大家购房效率，避免踩到各种坑，今天花比较大的篇幅详细讲解一下，提前说一下，本文超万字，看完需要花费很长时间。
认真看了完这篇文章，如果您还需要因为购房基础问题咨询别人，那您可以顺着网线来打我，我绝不还手。当然如果感觉太长不想费精力的大佬可以点付费咨询，随时为您服务哦。

正文
                                    第一章       准备篇

购房之前需要做的准备有三点
1，购房资质  2，资金 3，坚定的购房意愿
有些小伙伴看到这里可能会认为我提出的这三点很弱智，但其实这都是客户经常忽视的问题，每年都有很多客户因为付了定金才发现自己并没有购房资质而被迫违约，有些客户看了半年房子才发现自己看的一直是自己够不到的价位，还有客户看了一年房子之后才发现自己暂时根本不需要买房，白白浪费很多时间还有损失钱财的风险。
（一）购房资质问题
北京市发布住房限购政策后，首先明确下列四点：（1）不论什么家庭，最多只能购买 2 套住房；（2）单身（含未婚、离异、丧偶）家庭最多只能购买 1 套住房；（3）满足条件的非北京市户籍家庭，最多只能购买 1 套住房；（4）不满足条件的非北京市户籍家庭，不能在北京市购买住房。满足条件的非北京市户籍家庭，是指持有本市有效居住证、在本市没有住房，且连续 60 个月(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。
北京市住房限购政策可以总结如下

下列家庭，可以视为北京市户籍家庭：（1）居民家庭成员中至少有一个人具有北京市户籍的家庭。
（2）居民家庭成员中至少有一个人持有有效《北京市工作居住证》的家庭。《北京市工作居住证》有五种：①北京市工作居住证；②北京市工作居住证（留学人员）；③北京市工作居住证（国内驻京机构人员）；④北京市工作居住证（港澳台高级人才）；⑤北京市海外高层次人才工作居住证。
（3）本人为在京集体户口(学校)，其集体户口本首页盖有本市公安局章，且本人页职业一栏显示 “博士后”的人员或本人为外地户口，其博士后关系在北京博士后工作站，且可以提供北京居住证的人员，可视为京籍户籍家庭。
（4）驻京部队现役军官和现役武警家庭。该类家庭需要提供军官证、警官证。现役，是指还在兵役期间。志愿兵和士官，不属于军官，也就是持有士官证、士兵证不具有购房资质。
（5）北京市单位集体户口（非北京市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能视为北京户籍家庭）。
（6）北京户籍未成年子女，其父母或监护人婚姻状况为离异或丧偶的外埠居民，如出未成年人房本或与未成年人共有人的房本（以离婚协议未成年孩子归属为准）可按北京户籍单身家庭购房对待。
（7）北京户籍未成年子女，其父母或监护人婚姻状况为已婚的外埠居民，如出未成年人的房本或与未成年人共有的房本可按京籍已婚家庭购房对待。
经常出现问题的有以下几种情况
1，名下有继承过来的房屋（张三今年18岁，未婚，爷爷去世之后留下来的北京房产，张三占有20%的份额，相当于张三名下已经拥有一套，无购房资质）
2，工作居住证过了有效期
3，纳税社保中途有断缴（这个最常见，如果还差2个月社保满60个月，建议到期先做一下资质审核）
（二）资金问题
购房资金主要分为两部分首付款+贷款
这个环节经常出现问题是很多客户不清楚自己的贷款额度，
这部分内容里包含首套二套如何认定，普通住宅和非普通住宅如何认定，贷款利率如何计算，公积金贷款额度如何计算等问题。
一、北京市个人住房商业性贷款的政策是什么

2017 年 3 月 17 日，北京住建委发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。2019 年 8 月 16 日，中国人民银行发布 2019 年第 15 号公告《改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制》，即日起在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价。

基点（BP，即 basicpoint），万分之一的意思，0.01%。每个银行会在 LPR 利率的基础上增加 BP，具体增加多少根据各个银行自己的内部指标而定。在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为：商业贷款利率=贷款基础利率（LPR）+基点（BP）。例如，目前 5 年期以上的 LPR 是 4.65%，如果贷款利率执行的是 LPR 增加 55 个基点，那么所执行的利率就是 4.65%+55%=5.2%，如果是二套执行的是 LPR 增加 105 个基点，那么所执行的利率就是 4.65%+105%=5.7%。

二、首套住房、二套住房如何认定

认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构。两个部门的认定标准，有时一致，有时不一致。在贷款环节，按照下列标准认定：
（1）首套房，是指借款人在全国范围内，没有通过贷款购买过住房，也就是无贷款记录；同时还需满足在北京市目前没有住房。
（2）区分首套与二套，是以家庭为单位。在北京市无住房，不仅仅指借款人本人无住房，还包括借款人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋套数。
（3）住房贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括北京市；不仅包括住房商业贷款记录，还包括住房公积金贷款记录；曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款，不论是否结清，都算贷款记录。
（4）贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住房为担保物，完成的抵押消费贷或者抵押经营贷，不计算贷款记录。
（5）只统计北京市内的住房，不统计北京市之外的任何房屋；住房的范围包括经济适用房、已购公房、商品住房、平房，不包括商业用房、办公用房。
（6）2017 年 3 月 24 日之后，借款人离婚不满一年的，申请贷款时，无论是否有贷款记录或有无住房，认定为二套。
（7）购房人本人无固定收入，由其父母担保还款（父母须为在职人员），直接认定为二套贷款。
重点：全国范围内有过住房贷款记录就算二套。
张三和李四结婚之前，李四在天津贷款买过一套房，但张三全国范围内没有购房记录，19年8月1日份双方协议离婚，那现在2020年8月份张三在北京购房时贷款算首套。但如果天津这套房子是双方婚后购买，即使是以一个人的名义购买，那也属于双方共同借贷，即使离婚满一年也得按二套贷款计算。
三、普通住房与非普通住房如何认定

普通住宅，必须同时具备下列 3 个条件：
（1）容积率：1.0 以上（含），以估价报告认定为准。
（2）建筑面积：140 ㎡以内（含），以不动产权证书标注为准。
（3）环线指导价：总价或者单价满足其一即可。

注： 1.以五环内的单价总价为基准，五环到六环是五环内价格的 80%，六环以外是五环内价格的 60%；
2.已购公房一般视为普通住宅，但个别银行在商业贷款中会根据上述标准认定普通或非普通住宅。
重点  ：这里所说的价格和单价二手房和新房是有区别的
新房成交价与网签价是一样的，二手房计算税费是看网签价，评定普宅非普也是按网签价来计算的。
举例一
张三准备购买位于大兴旧宫的一手新房京能电建洺悦湾，一套86平米的三居室465万，一套89平米的三居室470万，这两套首付张三最少需要准备多少？
解答：大兴旧宫属于五环里，所以86平米的是普通住宅，89平米的非普通住宅，普通住宅首付比例35%，非普通住宅首付比例40%，张三需要准备的首付分别为162.75万和188万。
举例二
张三准备购买东三环朝阳富力城一套130平米的三居室，总价1300万，张三是首套首贷款，在收入证明足够的情况下，按普通住宅贷款，张三最多可以贷款多少？
解答：富力城属于五环里，总价≤468万或者单价≤39600元即可算作普通住宅。
如果选择总价468万来计算，468÷130=3.6 未超，如果选择单价39600来计算，3.96*130=514.8，所以网签价514万，依旧可以算作普通住宅。
张三是首套首贷，所以张三最多贷款按65%来计算，514*0.65=334.1，可以贷款334万。
四个人住房商业性贷款中的常见问题

（一）、如何认定购房人具有贷款资格 .
（1）借款人家庭的收入不低于负债的 2 倍。家庭收入的认定：①通过所在工作单位开具的收入证明认定。②部分银行可以以借款人家庭缴存公积金额度为基数倒推计算出收入认定；银行对流水的认定：① 通过银行打印的工资流水认定；②通过借款人所有的银行卡流水认定；家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。
（2）征信较好。一般逾期出现“连三累六”就会被认定为征信不是较好。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。
( 二 )、商业贷款收入证明有什么要求
1.需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的 2 倍及以上； 2.按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机； 3.收入证明上需加盖工作单位公章或人事章：
（1）收入证明不可以有涂改；
（2）收入证明上大小写金额必须一致；
（3）收入证明上如果手写必须是黑色签字笔填写。
下面这个是收入证明模板

（三）、如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形
（1）可开具兼职收入证明；
（2）男女朋友共同借款；
（3）父母作为担保人；
（4）可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入；
（5）接力贷，借款人为所购房屋的所有权人，父母或子女作为共同借款人。
（四）、贷款年限如何确定
贷款最长年限有下列 3 个影响因素，这 3 者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。
（1）国家和地方政策。目前北京市政策规定，住房商业性贷款的期限最长不超过 25 年。
（2）房屋年龄。一般要求房龄在 40 年以内，同时还需满足：贷款年限+房龄＜70（各银行之间有差异）。
（3）借款人年龄。一般要求借款人不超过 69 周岁，同时还需满足：贷款年限+借款人年龄≤69 周岁（工商银行、光大银行、北京农商银行可贷至 75 周岁）。
举例    客户张三，北京户籍，今年 53 周岁，现欲通过北京农商银行的商业贷款购买一套慧时欣园的二手住宅，建成年代为 2008 年，请计算张三的最长贷款年限。
解答  1.根据房龄，建成年代为 2008 年，房龄为 2020-2008=12（年），70-12=58（年）；
  2.根据客户年龄和银行贷款政策，北京农商银行最大贷款年龄为 75 岁，75-53=22（年）                                     因此，根据北京市贷款政策，张三的最长贷款年限为 22 年。
  （五）、房屋的年龄如何认定
（1）查看不动产权证书中的房屋登记表记载的日期，以该日期确定房屋年龄。
（2）查看房屋评估报告，以评估报告认定的建成年代，计算房屋的年龄。
（3）到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房屋的年龄。
以上 3 种方法中，第 1 种、第 3 种方法认定的房屋年龄最有说服力，也容易被其他各方接受。其中，第 3 种比第 1 种更权威。
为什么说第 2 种方法认定的最没有说服力，但是很有用的，比如北京有些房子是19世纪50年代的，按这个楼龄贷款的话，贷款年限太短了，这个时候某种神秘力量可以使评估年限在80年左右，那商贷25年就完全没有问题了。
（六）、贷款金额如何确定
影响贷款金额的因素有：（1）网签价格；（2）评估价格；（3）贷款成数。
贷款金额的公式为：贷款金额=较小值（网签价格，评估价格）×贷款成数。其中，网签价格，是指网签合同上体现的房屋成交价格。评估价格，是指估价报告标明的价格。
举例    客户张三，北京户籍，未婚，仅于 2010 年在秦皇岛市通过住房公积金贷款购买了一套住房， 2016 年该住房已出售。现欲通过商业贷款购买一套位于海淀区五环内的住房，成交价 520（万元），面积 90 ㎡，网签价为 400（万元），评估值 420（万元）。若张三目前无住房贷款要还，在北京也无住房，请计算本次交易中张三可贷款的最高额度。
解答 1.张三名下有公积金贷款记录，因此购买住宅按照二套执行；
2.面积为 90 ㎡，网签价为 400（万元），因此为普通住宅；
3.二套普通住宅贷款成数为 4 成；因此，最高贷款额度为 400×40%=160（万元）。
（七）、贷款利率的影响因素有哪些
（1）人民银行的政策。目前银行贷款市场报价利率（LPR），以及上下浮动范围，都是由人民银行确定的。
（2）所购房屋为首套的，利率最低为贷款市场报价利率（LPR）加 55 个基点；为二套的，利率为贷款市场报价利率（LPR）加 105 个基点。
（3）个人征信情况。个人征信较差的，银行可能会提高贷款利率。
五住房公积金贷款和组合贷款

（一）北京市住房公积金贷款类别有哪些
北京市住房公积金主要分为三类：市属公积金、国管公积金和中直公积金。
判断公积金的类别的方法有：（1）当事人向本单位负责缴存公积金的部门或人员咨询、确认。这种方式为最优方式。（2）通过下列信息判断。
市属公积金缴存地点北京市(包括各区县)住房公积金管理中心，单位登记号举例 110XXXXXXXXXXXX XXX00 。
国管公积金  缴存地点中央国家机关住房资金管理中心，单位登记号举例 512XXXXXXXXX 或 502XXXXXXXXX
中直公积金  缴存地点  中共中央直属机关住房资金管理中心北京住房公积金管理中心中直分中心
（二）申请住房公积金贷款应同时具备有哪些条件
（一）申请市属公积金贷款的条件
（1）公积金账户开户 6 个月以上，并且近期连续 6 个月（从申请日开始，向前推算 6 个月）足额缴存。
（2）目前账户是缴存状态，未停止。
（3）申请人家庭无未还清的公积金贷款及公积金贴息贷款。
（二）申请国管公积金贷款的条件
（1）公积金账户开户 6 个月以上，并且近期连续 6 个月（从申请日开始，向前推第 6 个月）足额缴存。
（2）目前账户是缴存状态，未停止。（经中央国家机关住房资金管理中心审核同意，处于缓存、封存或者退休销户状态的缴存职工可申请贷款）
（3）申请人家庭无未还清的公积金贷款及公积金贴息贷款。
（三）申请中直公积金贷款的条件
（1）申请人贷款时连续 12 个月足额缴存（当前）
（2）目前在缴存状态，未停止。
（3）申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款
（三）申请住房公积金贷款有哪些特殊情形
（1）若申请人公积金贷款购买住房时，全国已经使用了 2 次贷款（包括市属、国管、中直公积金贷款、商贷、组合贷），第 3 次再申请均拒贷。
（2）若公积金缴存地点不在北京，申请人申请公积金贷款，需要开具异地贷款缴存证明走特批。
（四）购买哪种类型的房屋才能申请公积金贷款
（1）住宅。
（2）首套购买 70 年产权的公寓可使用公积金贷款，二套购买 70 年产权的公寓仅可使用国管公积金贷款。
（3）若所购房屋为第二套住房，则该套住房只能为普通自住住房，不能为别墅及其他高档住宅。
（4）商办类的房屋不可以使用公积金贷款。
（五）公积金贷款的利率如何计算

（六）市属公积金贷款额度如何确定
贷款额度的影响因素有下列 4 个，这 4 者的计算结果，取最低值，确定最终的贷款金额：（1）当地政策规定。首套房贷款额度最高 120 万，二套住房最高贷款额度降至 60 万。借款人家庭户籍均在东城区或西城区的，购买城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）以外的首套住房，最高贷款额度可上浮 20 万，至 140 万元。借款人家庭户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮 10 万，至 130 万元。
（2）缴存年限。公积金每缴存一年可贷 10 万元，只有缴存年限超过 11 年，才能贷 120 万元。缴存年限不够 1 整年的，按 1 整年计算。例如缴存期限是 13 个月，可贷 20 万元。借款申请人为已婚的，核算贷款额度不会相加得出，而是以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。
（3）缴存额度。单身：（个人缴存额÷缴存比例-1540）×0.6÷对应年限月最低还款额；已婚：（夫妻双方缴存额÷缴存比例-3080）×0.6÷对应年限月最低还款额
（4）贷款成数。购买首套普通住房：贷款 6.5 成；购买首套非普通住房：贷款 6 成；购买二套普通住房：贷款 4 成；购买二套非普通住房：贷款 2 成。
（5）市属和中直公积金公房认定方式与商品房一样
（七）、公积金贷款年限如何确定
贷款年限的影响因素有下列 3 个，这 3 者的计算结果，取最低值，确定最终的贷款年限：（1）当地政策规定。北京市公积金管理中心规定的最高贷款年限为 25 年。
（2）所购房屋的结构及年龄。砖混结构（混合结构）：47 年-房龄，钢混结构：57 年-房龄。
（3）申请人及配偶的年龄。65-夫妻双方年龄小的人的年龄。
注意  以2020年为例，如果想使用公积金贷款25年，购买的房子如果是砖混结构，那必须是楼龄98年以后的，购房的房子如果是钢混结构，那必须是楼龄88年以后的。
（八）国管公积金贷款额度如何确定
贷款额度的影响因素有下列 2 个，这 2 者的计算结果，取最低值，确定最终的贷款金额：
（1）当地政策规定。首套房贷款额度最高 120 万，二套住房最高贷款额度降至 60 万。
（2）贷款比例。购买首套住房：最低首付款 30%，最高贷款 70%；购买二套住房：最低首付款 60%，最高贷款 40%。
（三）坚定的购房意愿
相信每个能看到这个位置的小伙伴是有购房意愿的，因为这些内容实在是太繁琐，太无聊了
但是我还是提醒一句，当你准备买房的时候，你要确定好自己未来几年长期持有的打算，不管是自住还是投资，因为北京购房成本很高，动辄十多万几十万的税费服务费，不想做慈善的话，做选择之前要考虑周全。
OK，准备工作做完了，接下来买房要了解北京在售房产的属性以及需要缴纳的税费
                                    第二章       税费篇

不动产交易中涉及的税费主要有：契税、增值税及附加（教育费附加、城市维护建设税、地方教育费附加）、个人所得税、印花税、土地增值税、土地出让金、不动产登记费等。
第一节  契税

（一）什么是契税
契税，是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税。纳税人为承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人。计税依据为官方认可的成交价格。契税条例规定的契税税率为 3%-5%。北京市的契税税率为 3%。
（二）如何计算契税额度
影响契税税率的因素
（1）购买人性质（个人还是公司）；（2）房屋性质（住宅还是非住宅）；（3）房屋套数（首套还是二套）；（4）建筑面积（90 ㎡及以下还是 90 ㎡以上）；（5）核定价格与网签价格比较（大于等于或小于网签价格）
契税优惠政策只有同时满足下列条件时：
（1）购买人为个人；（2）交易房屋为住宅；（3）套数为首套。才能享受契税优惠政策。只要有 1 条不满足，契税税率均为 3%。

简单来说，首套购房，当面积≤90平米时，契税是1%，当面积＞90平米时，契税是1.5%
二套购房时，契税都是3%
注意，契税首套和贷款首套认定方式不同，贷款是认房认贷，契税是认房不认贷。
（三）契税免征或者减征的常见情形有哪些
（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税。
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税。
（3）居民在 2003 年 3 月 1 日之后上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品住房，按新购商品住房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。
（4）出售成本价房产一年前后（以网签时间为准）购房可减免相应契税，祖孙三代内直系亲属可享受（办理有效期 3 年）；祖孙三代直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子外孙女。
计算：再买房需要缴纳的契税=（购房时网签价-购房时增值税-出售时网签价）×购房时契税税率；若购房时网签价低于出售时网签价，则契税全免，差额部分可以继续使用。
（5）拆迁后购买房屋，如果仅产生契税，在缴税当时，凭拆迁协议可以直接减免契税，祖孙三代内直系亲属可享受此优惠（拆迁后契税减免无时间限制）。祖孙三代直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子外孙女。
计算：再买房需要缴纳的契税=（购房时网签价-购房时增值税-拆迁补偿价格）×购房时契税税率；若购房时网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。
值得注意的是，在这里：儿媳、女婿、公婆、岳父母及兄弟姐妹不算做直系亲属。

第二节增值税及附加

增值税及附加，包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税。增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。
依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期间，增值税及附加基准税率：朝阳区、海淀区、丰台区、东城区、西城区、石景山区、经济技术开发区（亦庄）、门头沟区 5.3%（远郊区县 5.25%）。具体政策是，对增值税的附加部分减半征收，也就是城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加之和减半。因此，增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+ （本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%）×50%=官方认可的成交价格×上述八城区 5.3%（远郊区县 5.25%）。
一如何计算增值税及附加税额
（一）影响增值税及附加税额的因素
（1）出售人性质（个人或非个人）；
（2）房屋性质（住宅或非住宅，普通住宅或非普住宅）；
（3）房屋持有年限；
（4）房屋原值（有或无）；
（5）核定价格与网签价格比较（大于等于或小于）。
（二）增值税及附加优惠政策只有同时满足下列条件时：
（1）出售人为个人；
（2）交易房屋为普通住宅；
（3）房屋持有年限满 2 年。才能享受增值税及附加优惠政策。只要有 1 条不满足，均应征收增值税及附加。

总结重点个人购买普通住宅的时候，不满两年全额征收5.3%，满两年免征增值税
个人购买非普通住宅的时候，不满两年全额征收5.3%，满两年征收差额增值税
（二）增值税及附加免征常见情形有哪些
（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征增值税及附加；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税及附加；
（3）直系亲属赠与免征增值税及附加。直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子女、兄弟姐妹。
第三节个人所得税

个人所得税，是指对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税。
纳税人，为出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。计税依据，为官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为 20%，全额税率为 1%。
如何计算个人所得税税额
（一）影响个人所得税税额的因素
（1）房屋原值（有或无）；
（2）房屋性质（住宅或非住宅）；
（3）房屋持有年限（满2年或不满2年，满 5 年或不满 5 年）；
（4）出售方家庭持有套数（唯一或不唯一）；
（5）核定价格与网签价格比较（大于等于或小于）。
（二）个人所得税优惠政策 1、只有满足下列条件时，个人所得税才会按全额征收，税率 1%：
（1）交易房屋为住宅；
（2）无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单；
（3）房屋持有年限不满 5 年或非售房家庭在京唯一住房。
2、只有同时满足下列条件时，个人所得税才会享受免征：
（1）交易房屋为住宅；
（2）房屋持有年限满 5 年；
（3）交易房屋是售房家庭在京唯一住房。

简单总结一下重点
满五唯一的商品房住宅免征个人所得税
不满五唯一的商品房征收差额个人所得税，网签价格≥核定价格：（网签价格-原值-原契税-网签价格×10%-贷款利息）×20% ，网签价格＜核定价格：（核定价格/1.05-原值-原契税核定价格×10%-贷款利息）×20%
不能提供原值的房屋，比如常见的已购公房，央产房，回迁房（二类经济适用房），按1%征收个人所得税
（三）个人所得税征收中有哪些特殊问题
（一）免征的情形
（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征个人所得税；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；
（3）直系亲属赠与免征个人所得税。直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子女、兄弟姐妹。
（二）界定交易房屋满 5 年的标准
（1）商品房、一类经济适用房，均以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则；
（2）已购公房：房地产证登记日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者孰先原则，收据的章和购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满五年即可）；
（3）继承的房地产可以按照继承前的日期界定是否满 5 年；
（4）赠与的房地产为直系亲属之间赠与的可以按照赠予前的日期界定是否满 5 年；
（5）夫妻更名的房地产可以按照更名前的日期界定是否满 5 年；
（6）遗失补证、破损换证的房地产可以按照原房地产证的时间界定是否满 5 年。
第四节土地出让金

土地出让金，主要是针对房改房，即已购公房、按经济适用住房管理的二类经济适用住房。即该房是在划拨的土地上建造的，交易时需补交土地出让金。
纳税人，为承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人。计税依据，一般为房屋建筑面积。
（一）已购公房如何缴纳土地出让金
计算公式为：
（1）成本价购买的：由买受人于权属转移登记时缴纳土地出让金，缴纳金额=该套房屋建筑面积×当年成本价格×1%。
（2）优惠价购买的：由出卖人先向原单位或建委（以实际情况为准）缴纳土地出让金，将优惠价补成成本价再交易。（城六区成本价为 1560 元/㎡）
（二）央产房如何缴纳超标款
（1）不同级别的公务员会有不同住房面积标准，科级以下 60 ㎡，正副科级 70 ㎡，副处级 80 ㎡，正处级 90 ㎡，副司（局）级 105 ㎡，正司（局）级 120 ㎡。
（2）如果超标，能分割退回的要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级（正司局级上浮 20 ㎡），浮动范围内补交：超标面积×1560 元/㎡；超过浮动范围补交：超标面积×4000 元/㎡。
（3）以家庭为单位并以级别高的一方确定住房面积标准。
例如王先生（副处级）名下央产房 85 ㎡，配偶李女士名下央产房 45 ㎡，那么该家庭办理央产房上市时，以王先生级别确定住房面积标准，即 80 ㎡。
举例  张三名下有一套西城区的央产房，建筑面积 122 ㎡，除此以外家庭名下无其他房产。在分得此房时张三为正处级干部，配偶李四为副局级干部。请计算张三欲出售此房需缴纳的超标补偿款。
解答张三为正处级干部，李四为副局级，因此面积标准应以李四标准确认为 105 ㎡，现面积为 122 ㎡，则超标补偿款可分为两部分，因此计算可得：  15×1560+（122-120）×4000=31400（元）
（三）经济适用住房如何缴纳综合地价款
2008 年 4 月 11 日之前（含）购买的经济适用住房，满 5 年后交易的，按照下列公式计算土地出让金：较高值（网签价，核定价）×10%。
2008 年 4 月 11 日之后购买的经济适用住房，满 5 年后要交易的，政府可优先回购。政府放弃回购的，按照下列公式计算土地出让金：【较高值（网签价，核定价）-原购房价格】×70%。
经济适用住房购买时间界定的依据为签署购房合同的时间，而不是缴税或不动产权证书登记的时间。
（四）按照经济适用住房管理住房如何缴纳土地出让金（回迁房）
按照经济适用住房管理的住房，包括但不限于具有回迁性质或康居、安居性质的房屋，按照经济适用住房管理的房屋。按照下列公式计算土地出让金：较高值（网签价，核定价）×3%。

简单总结一下，已购公房（央产房）    土地出房价15.6*面积
按照经济适用住房管理的住房（回迁房）网签价*3%
一类经济适用房 2008 年 4 月 11 日之前（含）购买的：较高值（网签价，核定价）×10%； 2008 年 4 月 11 日之后购买的：【较高值（网签价，核定价） -原购房价格】×70%

本文内容部分摘抄于北京链家内部学习资料。链接https://kandian.ke.com/detail/MTI4OTI1NDc=.html?beikefrom=recom_article作者  京融易
https://kandian.ke.com/detail/MTI4OTI1NDc=.html?beikefrom=recom_article

期权匿名回答 · 2022-11-14 09:57:42

很全面[赞]

期权匿名回答 · 2022-11-14 09:58:00

多谢支持[爱心]

期权匿名回答 · 2022-11-14 09:58:57

点个赞，瞬间清楚多了，不过感觉结尾太仓促，意犹未尽呀

期权匿名回答 · 2022-11-14 09:59:04

这个是基础篇，后面还有几章没写完，关于如何选择的

期权匿名回答 · 2022-11-14 09:59:38

我和先生结婚后买的房，是他做的商业贷款，我的征信记录没有贷款记录。如果离婚满一年，我买房也是算二套，对吗

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:00:00

不应该没有记录的，因为婚后买房提交材料是按家庭来算的，您也是需要签字的。

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:00:56

我在他的银行贷款合同里有签共同借款人，但是个人征信贷款记录为0。那我离婚满一年了，能不能算首套呢？

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:01:14

这就是有过贷款记录了，离婚满一年也不能算首套。

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:01:55

很详细了，

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:02:13

多谢支持[笔芯]

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:03:11

最近打算买房，方便留个联系方式吗？

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:03:44

私信

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:04:25

总有一段路，你会一边哭着一边走完

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:05:19

网签的时候首套，然后结婚，对方已有房，家庭两套房。结婚后缴纳契税，那网签的首套房，交契税按1%还是3%。

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:05:47

一般来说是需要重新打网签的，毕竟缴税提交的材料里显示已婚和网签里的单身不一致。但是这个也有例外的情况，之前有个单子，客户在外地领的结婚证，户口本没有变更婚姻状态，北京地税没查到记录，最后就按首套缴税了。

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:06:38

请问，父母离婚协议里约定老家某处房产归子女（已成年），房产已办理过户在子女名下（该房产无贷款）。之后子女来北京工作拿到北京户口。想在北京买房的话，算首套房吗？

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:07:17

算首套

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:07:37

你太棒了

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:08:31

你不是主贷人，你征信里名下无住房贷款记录，你离婚满一年，就可以按首套

期权匿名回答 · 2022-11-14 10:09:15

看你写的是链家的，真懂假懂啊？

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