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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 Q:提问:您好！我现居丰台万年花城，一家5口一起生活（两夫妻+两岁半孩子+两老人）。为改善居住条件，我们考虑将手头的这套房子置换成四居。目标：130-140平的改善型三居/四居，预算在1100-1200之间;具体要求：1，兼顾自住和孩子上学，不求极致学区，但希望小学和初中能尽可能好一些 ;2，方便通勤，俩大人上班地点在军博;3，未来保值方面不求领涨，只希望不要被大盘甩下;4，最好有地铁
我们目前比较中意的新盘是国誉万和城（140平四居）和长安悦玺（138平四居）。万和城的户型我们更中意一些，但是学区据了解是丰台最差，有点无法接受。长安悦玺在石景山的学区似乎更好一些。请问我们如果选择长安悦玺是否合适？衙门口今后还有升值潜力吗？其他符合我们要求的楼盘您还有哪些推荐？谢谢
A:回答:您好,感谢信任!万年花城属于玉泉营板块的标杆楼盘,受丽泽商务区辐射,利好还没有完全兑现透彻,如果现在置换掉有点亏,其次丰台国誉万和城这个地块比着玉泉营优势不足,这个区域保值性还可,升值性很弱,这个区域最好的买入时间是18-19年,17年后这个地段从8万降到最低6万,20年-21年回调到8万,长安悦玺相对有一些优势;石景山唯一的首钢搬迁后整个区域缺乏产业支撑,今天石景山的房价之所以还有支撑主要是靠西城和海淀的溢出;
虽然石景山是产业转型,但由于丰台加了一个第二金融街,所以高科技产业会被丽泽吸收;未来石景山的规划可能会偏生态一些.鲁谷商圈是石景山成交量最大的一个商圈,主要的优势是近海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,未来这个商圈的一部分购买力觉得二手品质差,可能会第一选择长安悦玺,但1100-1200这个资金预算放在石景山或者丰台会导致流通性打折,从保值的角度这个资金量应该关注下区域的热点板块,可以看下菜户营的金泰城丽湾、顺驰蓝调;这两个盘是区域比较稀缺的品质盘,距离单位通勤还可,受丽泽影响保值升值性相比国誉万和城、长安悦玺比较稳健;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:京总您好！我是想买第二套用来投资，目前可有400-500现金，意向选在双井，或草桥，西局，玉泉营一带的丽泽圈。一居，最好是二居，小区新一些。但首付资金对二套选择有些局促。因为没有好的投资途径，持币就是等通胀，但匆忙投资，买得不好，也浪费房票。纠结中。问题：1。请您推荐一些这些区域的楼盘我重点关注.2 。什么时候出手合适。目前感觉房价比较稳定，大涨的可能不大，没准还有下跌的趋势，而且手头现金较少，因为收入能力还行，也考虑要不要再等个1-2年凑个600一700首付买个比较中意的？
A:回答:您好,1、如果400-500的总预算,买草桥、玉泉营还比较合适,如果是首付400-500建议放在朝阳,双井、朝青、望京都可,可以关注以下楼盘,青年汇、华纺易城、澳州康都、首开知语城、首城国际;2、关于买入的时间点,这个问题很多人向我提问过,我也都把我的一些经验公式分享给大家,但这些过往的经验只可借鉴,不可依赖,敏锐洞察一线才是王道,
因为市场是不断在变化的,单纯说买入的最好时机一定是“每一波的前夜”,但这个“每一波的前夜”普通买家是很难把握的,只有你天天泡在小区里看房,泡在中介门店里,天天和房东谈价,把这个小区这个区域摸透,才能嗅到行情即将到来的味道,果断在市场上涨前夜买入,普通买家很难把控市场节奏指的就是上述所说;如不在一线亲身观察,
市场突然冒起来;笋盘的消化速度会非常快,你心里又没底,会导致跟风买错或者犹豫不决,最后要出手时可能已经到市场后期,房源也都是一些位置、楼层很差价格又很高的盘,摆在您面前的就两个选择,要么接受,要么下一轮.比较稳健的方式是你可以判断个大概时间,大概时间还是很容易的,比如近期市场比较火,您可以提前1-2个月买入,不建议刻意踩点,很容易踏空,如果没有精力和时间,最好的就是看好既出手;
稍微了解房产的人都会认为房产长期看大概率会持续上涨;只有一部分人认为楼市会崩盘或者下跌,这部分人是用固态的观点去看待未来，以今天的收入考虑末来的消费和房价水平;房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比，看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高反而是太低，
尤其是北京这样的城市;楼市真正的韭菜是那些观望一直不买房的人,如果他们最终忍不住买房,必将会付出更高的价格,用未来的钱买今天的房产;只要选筹正确跑赢通胀是最低的要求,中国楼市不会崩盘,而是结构性塌方,北京同样如此,尽可能挑一些优质区域优质盘持有;建议认真阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
Q:提问:京总好，目前考虑孩子积分落户问题，看了您之前回的帖子，自己观念有所改变，具体情况如下：1.自己目前居住丰台七里庄，市值360；2.自己在外地有些房产，卖出回流一部分资金大概70；3.夫妻二人每年到手100左右，目前都在海淀上班；两个小孩，老大马上上小学二年级；
4.自己现在其它资金主要在投资基金类方向，现在时机不合适，不太想动用主要部分，可以出来50-100；5.目前考虑孩子积分落户，主要区域放在昌平（国风美唐二期、）和大兴亦庄附近瀛海地铁（紫宸院）；目前目前想法：如果其它都不动（自有住房和投资基金），可凑齐大概200左右，自有住房倾向暂时不动（主要原因对于未来在哪里居住还没有考虑清楚，目前周围配套和交通还可以，其中关联孩子上学问题和上班变化等因素）
1.想法一：自己的住房不动，然后考虑买一个两居，作为积分用；自己还是居住丰台七里庄。如果首付不够，就买一个便宜的，比方房山(康泽佳苑，大概总价200)，资金没压力;2.想法二：目前的资金如果其它不动，总价550-600，首付按照400-450左右评估，自己首付大概方便的也就200左右，还差200-250左右，是否有其它加大杠杆的方式？解决首付问题。亦庄紫宸院两居室总价大概450吧，首付大概330左右，压力小，只是自己上班在北面，感觉北面是否更适合？
3.想法三：针对这两个区域和所在小区，主要从保值方面，我看您之前也提到过，是否适合我目前情况；4.想法四：自己自有住房换到海淀区域或是丰台的草桥区域，目前了解的区域只有马连洼和清河区域，对这边只是关注，总是感觉不是很了解，所以也不敢轻易动手，这样的话自有住房肯定要卖掉了，首付自有的话500-600应该没问题，海淀区域相对上班近一些，草桥区域感觉品质相对好一些，但上班有一些距离，但是具体哪个区域和小区还是没有目标。希望您在百忙之中能给些建议。
A:回答;您好,感谢信任!我没太明白您的主要目的;第一:从投资效率考虑,您们的收入和积累都可,但资产分布比较零散,应该加杠杆配上这座城市的优质房产,尽早让房产的增值大于家庭的主要收入,如果丰台七里庄这套房子涨幅比较一般可以出掉集中资金,建议重点考虑方案四;首付500-600的预算可以在丰台的草桥、海淀的清河选到涨幅不错的楼盘,
第二:如果是方案四的话,和您上述所提积分落户目的相违背,那么就不能买海淀或者丰台了;房山确实便宜,对于您们比较省心,但涨幅很弱,房住不炒的背景下就决定了普涨的行情会越来越少，后期补涨的可能性基本为0，这种趋势会继续蔓延和分化，只有高端人口集中的区域购买力才足够强，北京每一轮的上涨行情都是置换群体推动，70%的置换群体都集中在核心区
远郊区要谨慎购买，虽然有规划利好，但是大部分只停留在图纸上，进展缓慢人口导入严重不足供过于求，楼市进入下半场，在一个几轮行情都没出现涨幅的板块买入风险比较大;房山现在就是纯通勤居住板块,本地缺乏产业;主要购买人群也都来自于通勤人员,所以房价很弱,便宜并不是主要的卖点,回龙观和大兴价值更健康一些;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利;有问题可再向我提问.
Q:提问:您好，现在在通州工作，家在朝阳红庙老破小，一年后孩子上幼儿园会去通州住，住单位分的宿舍。这个宿舍离单位近，离幼儿园和北京学校近，但就是2居室，不大。所以，想在通州买个大点的房子投资或自住，或者不在通州买也可以，在城区买个投资的房子，但是自己不住。想问一下，在通州买，看了春和景明155的，融御140的，不知道怎么选？在城区应该选哪儿;选多大合适？谢谢
A:回答:您好,感谢信任!春和景明和融御属于两个不同性质的板块,融御在武夷花园商圈,通州新城的核心板块,位于政府规划文件中01组团,这个商圈的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧,这个区域在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市政府搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，
璐苑商圈和武夷花园商圈只有一条河之隔，房价比武夷花园便宜将近1万一平米，这个区域的优势就是距离运河商务中心，价格比较友好，整个区域的界面还是很不错的，老旧小区比较少;一般买这个区域的多位刚需为主,武夷花园商圈多位改善为主,
1000万的总价如果买璐苑春和景明属于资源错配,这两个盘相比融御的价值高于春和景明;需要注意的是通州虽然定位较高,但现在依然还在兑现中,投资通州需要做好长持的准备,尤其是偏大的户型,通州属于利好长期,兑现周期会长一些,如果想尽快吃到板块红利,可以往朝阳东部看看,这些热点板块不会大起大落,涨幅比较稳健,金融属性也有优势,可以关注下朝青、望京板块,关于户型上2-3居都可,尽可能选一些居住体验较好的楼盘,北京的楼市正在发生结构性变化,一些居住体验较差的楼盘即便在核心区也会被市场慢慢弱化,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:提问：京总好，现在新北苑有一套房价值1300W左右，准备抵押贷款，在芍药居北里或者慧忠北里买一套学区房。小孩现在5年级，目前小区对应的初中是朝外来广营分校。想初中到朝外总校，或者人大附朝阳学校上。问题1，是买一套最小面积最便宜的，仅为占学位，还是买个大点儿的兼具投资功能？这两年疫情原因，手头现钱不多，怕买太大了还贷压力大。而且现在学区房受政策影响大，拿不准该不该买。问题2，如果买，芍药居北里，和慧忠北里，买哪个更好？还有没有更佳选择？谢谢！
A:回答:您好,1、朝阳的学区房比东西海稍微好些,溢价不是很严重,其次学区房是高危投资品,不建议刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关;房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;
2、芍药居北里和慧忠北里这两个盘,芍药居北里溢价比较严重,近一年的行情是往下走的,慧忠北里价格相对比较稳健,整体这个盘保值升值性还可,卖的时候不能说赚很多吧,但行情不会太差,如果考虑转学可重点看看这个盘,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，有了二娃想把老北苑的西南向二居升级为南向或者南北通透的三居，因为熟悉这边的环境，就想在附近换，哪个小区性价比高，给些意见呗？
A:回答:您好,北苑的望春园、茉莉园,这两个盘性价比和流通性都不错,居住体验也可,品质更高一级的可以关注下华贸城、世华泊郡;这两个比前两个盘的居住体验更好,更有长持的价值,在往上一个等级是福熙大道、润泽悦溪、润泽公馆、亚奥金茂悦、花语城;
如果对居住环境要求不是特别高,可以优先考虑第二梯队,也就是华茂城和世华泊郡;新北苑前期还是存在一定炒作现象的,目前高端盘存在一定的溢价;新北苑属于纯居住板块整体城市面貌比较新,主要的价值是填补这个区域中产对高品质居住的需求，其购买力还是依托外区的产业，像望京、中关村朝阳园、来广营，也正是因为这些因素新北苑前期涨势过于快,导致目前是存在溢价;所有前期完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,
只有这样,这个区域才能有所突破;被一次次的购买力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;保守一点第二梯队比较稳健,激进一点如果长持的话第一梯队也可;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问:京总，你好，现在有个特别急的买房事情咨询一下，工作在朝阳，考虑孩子明年上小学，我家外地有贷款记录，在北京就只能按照二套买房了，有现金600多，近2个月各种请假看房，综合考虑性价比有两个选择，这两个地点都是800多w的：一个是望京的利泽西园建筑面积106平，属于老房子了，小学初中对口的是望京陈经伦分校；还有一个就是东坝的奥林匹克花园建筑面积125平，对口的小学是北师附小奥林匹克花园实验小学，中学以前对口的是八十管庄分校常青藤校区，今年的政策从9月份开始要更名为北京中学第三分校；
这两套房都在我们的总预算内，首先我们主要考虑两个孩子上学问题，其次考虑未来房子的保值增值空间：1、望京是由于阿里总部在附近，不知道还有没有增值保值空间，也不知道望京是不是有溢价，是不是房价会下降；2、东坝小学不如望京陈经纶，居住要比望京这老房子要强很多，我也看过你分析过东坝奥园和常青藤的房子，而且听中介说万达和地铁都是明后年开，也不知道还有没有增值空间。希望京总给指点迷津，在此特别感谢
A:回答:您好;东坝和望京属于不同性质的区域,望京属于北京产住结合发展比较成熟的区域;房价的天花板比较高,这种龙头区域不存在存在溢价的现象,东坝到目前还在卖概念,准确说东坝属于城乡结合部,从投资维度,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域
用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房，城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,已经过了最好的进场时间,现在卖的并不便宜,买的价高就意味着未来涨幅的空间比较小;
其次再说学校也不如望京,学校好不好主要看生源,往深了说是看家长,从区域的人群结构,东坝和望京也是有很大区别,东坝中路以东基本全是保障住房小产权房+回迁房和各种福利房.未来会增加区域密度,人口结构复杂,整个区域的成长性会受限制.买房无非就是选地段、楼盘和房源，这三个指标最重要的是地段和楼盘，地段决定未来的天花板有多高，楼盘决定着成长空间有多大，这2个指标只要优质,即便是你选的房源稍差也不会影响未来的升值性.
好地段的特征是;高新产业聚集+稀缺性配套+好的品质.品质看的是两个方面，一个是楼盘品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业，区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高，但是地段一般，缺乏购买力支撑.有的地段不错，但是商圈环境很差,就像潘家园在三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，核心原因就是这个区域的人群结构,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘.虽然奥林匹克花园的居住体验优于利泽西园;但是从区域的产业结构,人群、东坝不如望京,望京的价值不至于阿里,产住结合是城市发展的一个新方向,现在的亦庄也是在向着望京的方向发展,这个是趋势,建议优先望京;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。
A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，
新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍
这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
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