北京副中心“金融CBD”亮相：中国“金丝雀码头”，7万金融白领 ...

2021年10月29日，北京规自委公布了《北京城市副中心站综合交通枢纽地区规划综合实施方案（草案）》的公示。
根据这次的规划实施方案，北京市计划把占地193平方公里的“副中心站综合交通枢纽地区”打造成为“新一代国际化商务区”。
未来主要聚集金融机构和企业总部，提供7万个工作岗位，其中包括了5万个金融高端岗位。

从官方规划图上看，这个193平方公里的“综合交通枢纽地区”，几乎清一色的“办公楼和商业”，没有居住用地，地上建筑面积高达282万平米。
如果再加上运河商务区的300万平米写字楼，整个北京城市副中心的甲级写字楼规模至少在550万平米以上。
全部建成后，40万城市白领将在北京城市副中心办公，在北京市仅次于国贸CBD的60万白领规模。
除此之外，根据本次公布的“规划草案”，北京城市副中心站综合交通枢纽地区还有以下几个特点：
第一，高楼林立，建筑高度从80米到240米不等，其中大部分的建筑都将超过100米，最高达到240米。

这应该也是目前为止，北京允许“盖高楼”为数不多的地方了，通州运河商务区的最高高度是300米。

北京中心城区已经不再允许盖高楼了，对限高有严格要求。

所以从城市形象上，北京城市副中心站综合交通枢纽地区一定是“高楼林立”的城市CBD等级。

第二，北京自贸区范围，入驻企业可以获得“优惠政策”，这个是该地区能够打造成为金融CBD的主要条件。

目前来看，没有自贸区政策的地方，聚集全球跨国企业还是有难度的，自贸区当然还是吸引力比较大。

比如像丽泽商务区，就没有自贸区政策。

北京城市副中心站综合交通枢纽地区地区未来的政策吸引力还是足够的，免税、租金补贴、落户绿色通道等。

第三，中国至今为止规模最大的“TOD项目”，站城融合发展示范区，一共提供了8条轨道交通，京津冀规模最大的交通枢纽。

这8条轨道交通包括：M6号线、M101线、M22号线、京唐城际线、京哈铁路线、S1城市副中心线、城际铁路联络线以及M104支线。

通过这8条轨道交通，北京城市副中心枢纽地区可以辐射京津冀大部分地区：北京中心城区、北京两大机场、廊坊北三县、天津唐山、朝阳第四使馆区、雄安新区等。

将来实现15分钟去首都机场，30分钟去大兴机场和唐山，1小时直达雄安新区和天津滨海新区。

很显然，北京城市副中心站综合交通枢纽地区一定会对上述地区的人口及产业形成巨大的“虹吸”。

第四，在产业上以“金融总部”为核心产业集群，将来主要吸引大型金融总部机构、基金管理财富管理企业、财务会计法律咨询等全球服务业机构。

北京城市副中心打造北京，乃至全国的金融财富中心的意图已经非常明显，尤其是北交所成立以后，北京金融发展的机会还是比较大的。

2019年北京城市副中心就已经成立了“北交所企业登记分中心”，通州注册企业直接可以在副中心登陆北交所实施股权转让。

相当于在通州开了一个“北交所分院”。

第五，“滨河”CBD类型，设置运河码头，有点中国“金丝雀码头”的定位。

金丝雀码头是英国伦敦“新金融城”的称号，有伦敦“曼哈顿”的美称，其特点就是“全球银行欧洲总部”，“伦敦轨道交通枢纽中心”，“泰晤士通勤河运”。

北京城市副中心站综合交通枢纽地区和伦敦的“金丝雀码头”非常接近，从交通、产业定位及运河通勤等三个方面基本相当。

从这个角度上看，北京城市副中心站综合交通枢纽地区要比运河商务区更有优势，发展潜力更高。

将来一旦京杭大运河全国复航，这个地方将会成为中国超级“金丝雀码头”和最高等级的金融CBD。

所以综合来看，北京城市副中心站综合交通枢纽地区确实具有很多独到的优势，自贸区的开放政策，超级无敌的轨道交通，京杭大运河加持的北京唯一滨水CBD，中央和北京市政府的大力投入。
周边还有环球影城乐园、中国人民大学、全中国最大的绿心公园、首都机场、这个地方没有理由发展不起来。

其优势基本可以碾压丰台丽泽商务区、国贸CBD及西城的金科新区，唯一缺的就是“国际氛围”，如果能把一些国际组织或者大使馆搬过来，那就基本完美了。

其开发周期设定为：2025年基础设施建设基本完成，包括副中心站、运河码头、部分楼宇开始企业入驻；2035年全面完成建设。

该项目的建成，确实会对北三县地区的拉动力比较大，给北三县地区提供了大量的潜在购房群体。

同时这个项目的建成，加上运河商务区，北京城市副中心的“金融版图”基本完成构建，北京的产业拼图中最重要的那一块终于补齐。
北京产业布局中的“北科技、东金融、西文化，南制造，中政治”的基本拼图：
北部以“海淀昌平为主”，重在科技创新研发制造，是互联网、高科技创新创业的集中地。

南部以“亦庄大兴医药基地为主”，包括北部的顺义，重在智能制造，高科技工厂布局，是高端制造的聚集地。

西部以“石景山海淀西部”为主，重在文化创意产业，各种新媒体、国际传播、文化创意产业园遍地。

东部以“北京城市副中心为主”，重在财富金融，全球银行中国总部落地，会计律师服务咨询总部，国际CBD聚居地。

中部主要以“东西城核心区为主”，重在政治中心功能、国际交往中心功能，服务于国家政务、文化交流及国际交往。

从未来房价空间潜力上看，科技创新产业聚集的“北部”最强，潜力最大，购买力最疯狂，房价上涨动力最强。

中部的“东西城核心区为代表的城区”最稳定，未来空间不大，但保值稳定是其最重要的特点，如果投资吃租金，是最稳妥的投资选择。

西部透支最严重，但其实产业空间小，未来升值空间不大，属于“夹缝中求生存”类型。

南部发展最为滞后，除了亦庄经开区，其他地区尚无可圈可点的亮点，还需要较长时间来发展推动。

东部限购最严厉，潜力空间大，但政策风险高，有“豪赌性质”。

因此在北京投资，应该秉承以下原则：

第一，买房博弈房价升值，首选北部，其次是东部，最后是南部亦庄，都属于城市发展潜力大，产业发展看好的片区。

第二，买房获取租金回报，首选四环以里的“城市中心区”，配套、交通等非常成熟，虽然房价空间不大，但租金回报非常稳定。

第三，如果只是贪图自住，不考虑投资因素，首选西部。产业偏弱，但环境好，交通优势也不错，自住首选。

第四，如果资金确实不足，又想上车，可以接受长周期的持有，那么南城就是你的首选，虽然发展慢，但是价格低，性价比高，还是可以持有的。

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