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中国的房地产市场其实是多国模式结合中国特色的产物。具体特色体现在： ①人口 ②土地来源 ③开发资金来源 这种特色直接导致的结果是——生是政府的人，死是政府的鬼。
我数次提到人口对房地产市场的影响，十多亿人口，在城镇化的过程中，为节约土地，解决广大农转非人口的居住性问题。集中式开发成为中国房地产开发建设的必走之路。那就是多层、高层成为开发的主要产品形态。预计多层开发将会在2020年左右全面退出全国房地产市场。说白了，就是中国的民用居住类建筑密度会越来越高。甚至包括办公用房、商业用房都有向高密度发展的趋势。据说，中国高层建筑的建设水平整体是世界最高水平·····高密度的建筑形态是所有人口密度高、均摊资源匮乏的国家或者地区城市发展的趋势！ 从前，谁也没有想过Mall可以建到近30层，但是这种情况确实出现了。——The ONE - 全港最高的純零售商場File:The ONE 2010.jpg此前，高层数的mall还有BERJAYA TIMES SQUARE。 未来类香港型城市中，此类模式会越来越普遍。（扯远了，打住！有空谈一下，发达型岛国对地产开发模式的影响。） 2001年，政府开始实施严格的招拍挂政策，从土地的根源上（国有）非常的严格的控制了土地的市场供应。这一政策有两大优点，第一点是把土地出让控制的很严，土地的出让也循序的遵循政府的城市规划详规，符合未来政府规划的趋势。第二点就是分税制后，国有土地的出让费用作为地方性财政收入，大大提高了地方的财力。但是这样的措施也产生了非常大的弊端，这就是分税制的后遗症，分税制把财权集中到中央，事权分摊到地方，这就极大的伤害了地方的权益，地方干的事多，拿的钱少，但是地方的财政支出有没有相应的减少。地方政府当然就不乐意了。总要找门子补回来。这就通过控制土地出让，抬高土地的基准价。这样不出现地王都奇了怪了。土地成本升高了，羊毛出在羊身上。房价也就持续性的攀升。所以无论这些年来怎么调控都不行，业内戏称“空调”。这一点按下不表。在咱们社会主义国家，所有的土地用途都有官方界定好规划详规，也就是这块地要干什么，都是早已规划好的（当然也有例外，求别抬杠）。在我的认识里，这样的模式极大的损害了市场的自我调节机制。严格控制土地用途，这样的做法看上去是具有宏观的规划理念，但却是极大的违背了自由市场的原则，说根上还是计划性质的。这种极低的市场化土地供应模式，是中国特色的房价促成的主要因素。如果是市场化较高的供应模式，在符合规划和法律许可的范围内，政府不干预土地的用途，我想这比任何调控措施都要行之有效，城市化产业的发展也要相较于现在良好的多。
- 中国房地产发展商有一个根本性的弱点，资本积累不够，模式不成熟。有一项统计数据是这样“向银行贷款占19%，发展商自筹资金占38%，其他资金占42%，外资占1%”。但我敢说，这绝对是胡扯。第一，可以肯定的是基本所有的开发商都会向银行贷款；第二，可以肯定的是基本85%以上的购房者向银行贷款；第三，可以肯定的是80%以上的个人房贷都是在几大国行办理的。第四，可以肯定的是自筹资金还是有大部分来自个人借贷。所以可以肯定的是，开发溢价被政府、银行（政府的）、发展商（也有政府的）三方瓜分了。最后可以肯定的是发展商的资本积累能力太弱了，模式太落后了。就是替人搜刮财富的工具。
- 有一个问题，一直被人误解。开发商的开发实力都很强，其实这是一叶障目的判断结果。开发企业进入市场需要的并不是开发实力，而是开发门槛。开发实力那是做烂了N个盘子锻炼出来的。
在2000年以前的相当长的一段时间内，中国的住宅市场只有福利性住房没有市场化的住宅供应。但是之后，政府又立马切断了福利性住房，全面转投市场化住房，完全无视金字塔底层的利益。这样一根筋的单线性思维，只有一个结果——利益全倾斜到既得利益者们的手中，而广大的中低阶层，只是借助着改革开放的春风，享受了一下城市的霓虹灯而已。 至于逗比的自住型商品房政策等，我就不说了。谢谢各位邀请。 - 关于所谓高房价，我有自己的看法。这碗汤有点凉，别介意哈
- 现今市场的价格，并不高！！远远没有达到该达到的水平。请大家记住这句话。
- 安全感。十年前，我们家老郑告诉我——夫妻两个吵架只有可能是两个原因，一是没钱，二是没感情也没钱。很遗憾的告诉强国论者们，我们的国民经济水平是非常落后的；我们的社会保障性体系是很匮乏的；表跟我谈航空、导弹什么的，俺没有那么高的情操。在这样的背景下，私有性的住宅作为拥有70年产权的个人不动产，其意义是不言而喻的。不拜金就得拜佛！自己选！（话至此，文艺青年要说了，这个人怎么这么俗。——高高的逼格，只有吃得饱的人才可以吹吹吧？！）
- 投资渠道。老是说中国人存款率高，其实这都是被逼的。别听报纸忽悠这是文化导致的。民间借贷放贷是违法的；那点可怜的文化、智商水平又不懂其他的理财渠道，教育普及水平太低质量也太次。大学毕业又怎样，还不是那句话——懂个锤子！再说了，那点可怜的收入，不月月光已经阿弥陀佛了，不存银行就放阿里宝宝里。再说了，投资这种东西，三瓜俩枣的毛票子还是算了，投进去都不听响。所以说啊，口里攒肚里挪的弄点钱不买房子还能干什么呢？！其实啊，按照房地产的溢价能力，现今的水平稳步涨一涨还是没有问题的。之所以觉得房价顶了天了，那是因为基层收入太少了。生活不易，加油！！
- 刚需。什么叫刚需呢？刚需就是又有钱又要买房子的人，业内叫A类客户。那什么叫B类客户呢——有钱没意向的。C类客户就是········无论是现行的何种调控手段，受委屈的都是基层消费者。法外有情，那是说给有钱人听的。有钱人买房，营销总监大笔一挥，给来个折上折；不就是二套房、三套房、四套房的问题吗，有钱还能让尿憋着？！
- 最后关于价值
价值，分谁的价值，也分谁给价值定义的。在世界范围内，有几种东西是带有“一颗永流传”属性的，黄金、白银、染色体、还有物业不动产。那么物业不动产为什么会变成这个样子呢？一般等价物，是经济体内所有成员对未来经济发展状况作出的预判断性的选择。在黄金、白银等不能带来固有保障的时候，而房价在蹭蹭的涨。在所有成员的未来预判断性中，物业不动产拥有更适合的流转性，对未来的经济的把握水平也更高。在封建社会的地主经济环境中，地皮作为所有日常生活资源的产出来源，地皮就具有更高的可信度和可流转性。换句话说，有地皮就等于有银子，有银子并不等于可以吃得上。 而货币是基于国家的强制力以及公信力作为一般等价物，但是在相对收入过低的前提下，实际上是对公信力的一种损害。而房产在市场中所表现出的价值属性来看，他较比货币更受民众信赖，所以消费者愿意掏出仅有的首付和月供进入房地产市场。 消费者之所以对买房如此的痴迷是因为，对未来国家经济发展趋势的不信任、对未来经济水平的预判断不够良好的基础上的一种消费行为以及自保手段的表现。哥买的不是房，是拥有未来的安全感。说白了，一旦 今天，人人惮于货币的明天，货币的流通机能将逐渐被损害，如此会严重损害经济安全。堪忧！！！ 最后，说点房产角度的价值评估。 价值评估这种东西，本来就很虚，但是又确实存在这种玩意。只有在实际的交易操作后，我们才知道这房子的价值是多少。其他都是估值，估值是个很主观的事情，影响估值变化的因素多种多样，有时还要受到特殊因素的主导。最特殊的例子是拆迁中的钉子户，本来这套房子赔付100W，但是为了赶工期或者钉子户背景强硬，开发商让步赔付300W。再比如，某某名校旁边有个房子，小区规划、配套等一塌糊涂，但是因为是学区房，作为学区房这一显著性特征主导情况下，该物业就价值不菲。但是可以肯定的是作为城市商业中心以及政务中心周边的物业，在政权稳定历史时期内，房地产其估值或者说成交价值都是处于上扬的趋势的。也就是俗称的卖地段。Merry Christmas。 离开土地的人民不如鸡之20年前埋下一套房子 - 地产三日侃 - 知乎专栏
谢邀。
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